Αγορά ακινήτου στη Γερμανία: ο οδηγός για όσους ζουν στην Ελλάδα ή στην Κύπρο

Οι γερμανικοί κανόνες με τη σειρά, με τα πραγματικά κόστη και χωρίς υποσχέσεις.

Ποιος μπορεί να αγοράσει

Οποιοσδήποτε, χωρίς περιορισμούς και χωρίς να μένει στη Γερμανία. Για έναν Έλληνα ή Κύπριο πολίτη η αγορά λειτουργεί όπως για έναν Γερμανό: ίδιος συμβολαιογράφος, ίδιο κτηματολόγιο, ίδιοι φόροι.

Πώς εξελίσσεται

Στη Γερμανία δεν υπάρχει προσύμφωνο με προκαταβολή: τίποτα δεν δεσμεύει πριν από την υπογραφή ενώπιον συμβολαιογράφου. Συμφωνείται η τιμή, ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει τη σύμβαση και τη στέλνει στον αγοραστή τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν από την υπογραφή, αν ο αγοραστής είναι ιδιώτης. Μετά την υπογραφή ο συμβολαιογράφος εγγράφει υπέρ σας μια προσημείωση στο κτηματολόγιο (Vormerkung) και σας ενημερώνει πότε να πληρώσετε. Μετά την πληρωμή εγγράφεται η κυριότητα στο όνομά σας και παραλαμβάνετε τα κλειδιά.

Το συμβόλαιο είναι στα γερμανικά. Αν δεν μιλάτε επαρκώς γερμανικά, ο νόμος προβλέπει μετάφραση από διερμηνέα στην υπογραφή· η γλώσσα μπορεί να είναι και τα ελληνικά. Όποιος δεν μπορεί να έρθει, δίνει νωρίτερα πληρεξούσιο με θεωρημένη υπογραφή: για να ισχύει στη Γερμανία χρειάζεται την επισημείωση της Χάγης (Apostille), που εκδίδει η αρμόδια αρχή στην Ελλάδα ή στην Κύπρο, και συνήθως μετάφραση στα γερμανικά. Το κείμενο του πληρεξουσίου το συντάσσει ο Γερμανός συμβολαιογράφος, ώστε να γίνει δεκτό από το κτηματολόγιο.

Τα επιπλέον έξοδα

Τον φόρο μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) τον ορίζει κάθε κρατίδιο. Οι συντελεστές το 2026:

Βαυαρία	3,5 %
Βάδη-Βυρτεμβέργη	5 %
Θουριγγία	5 %
Κάτω Σαξονία	5 %
Ρηνανία-Παλατινάτο	5 %
Σαξονία-Άνχαλτ	5 %
Αμβούργο	5,5 %
Βρέμη	5,5 %
Σαξονία	5,5 %
Έσση	6 %
Βερολίνο	6 %
Μεκλεμβούργο-Πομερανία	6 %
Βρανδεμβούργο	6,5 %
Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία	6,5 %
Σάαρλαντ	6,5 %
Σλέσβιχ-Χολστάιν	6,5 %

Σε αυτά προστίθενται συμβολαιογράφος και κτηματολόγιο, περίπου 1,5–2 % της τιμής, και η αμοιβή μεσιτείας που αναφέρεται στην αγγελία. Παράδειγμα: για ένα διαμέρισμα 80.000 ευρώ στη Σαξονία πληρώνετε 4.400 ευρώ φόρο και περίπου 1.200–1.600 ευρώ για συμβολαιογράφο και κτηματολόγιο, συν την αμοιβή μεσιτείας. Σε κάθε σελίδα του καταλόγου μας ο υπολογισμός είναι ήδη έτοιμος.

Δάνειο ή μετρητά

Κάποιες γερμανικές τράπεζες χρηματοδοτούν και όσους ζουν στην Ελλάδα ή στην Κύπρο, συνήθως με περισσότερα ίδια κεφάλαια: τα έξοδα σχεδόν πάντα και συχνά και το 20–40 % της τιμής. Χρειάζονται αποδεικτικά εισοδήματος, συχνά μεταφρασμένα. Η έγκριση της τράπεζας πρέπει να υπάρχει πριν από το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο. Για διαμερίσματα κάτω των 100.000 ευρώ οι περισσότεροι πελάτες μας αγοράζουν χωρίς δάνειο.

Νοικιασμένο ή ελεύθερο

Ένα ήδη νοικιασμένο διαμέρισμα κοστίζει λιγότερο και αποδίδει από τον πρώτο μήνα: το μισθωτήριο περνά σε εσάς μαζί με τον ενοικιαστή. Όμως το ενοίκιο αυξάνεται μόνο μέσα στα νόμιμα όρια και δεν μπορείτε να μπείτε σε αυτό όποτε θέλετε. Για να μείνετε εσείς ή ένα παιδί που σπουδάζει, ταιριάζει ένα ελεύθερο διαμέρισμα.

Οι φόροι μετά την αγορά

Κάθε χρόνο πληρώνεται ο Grundsteuer, ο δημοτικός φόρος ακινήτων: για ένα διαμέρισμα συνήθως μερικές εκατοντάδες ευρώ. Αν νοικιάζετε, μπορεί να μετακυλιστεί στον ενοικιαστή. Τα ενοίκια δηλώνονται στη Γερμανία. Η Γερμανία έχει συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα και με την Κύπρο· πώς δηλώνονται το εισόδημα και το ακίνητο στη χώρα κατοικίας σας, το εξετάζει ο φοροτεχνικός ή λογιστής σας. Στη Γερμανία το κέρδος από την πώληση είναι αφορολόγητο αν πουλήσετε μετά από δέκα χρόνια.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί ένας Έλληνας ή Κύπριος πολίτης να αγοράσει ακίνητο στη Γερμανία;

Ναι, χωρίς περιορισμούς και χωρίς να χρειάζεται να μένει εκεί· περιορισμοί δεν υπάρχουν ούτε για αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Χρειάζονται ένα έγκυρο έγγραφο ταυτότητας και τα φορολογικά στοιχεία που ζητά ο συμβολαιογράφος για να δηλώσει την αγορά στην εφορία.

Πόσο κοστίζουν τα έξοδα πέρα από την τιμή;

Εξαρτάται από το κρατίδιο: ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) κυμαίνεται από 3,5 % στη Βαυαρία έως 6,5 % στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, στο Βρανδεμβούργο και στο Σλέσβιχ-Χολστάιν· στη Σαξονία είναι 5,5 %, στο Βερολίνο 6 %. Συμβολαιογράφος και κτηματολόγιο κοστίζουν περίπου 1,5–2 %, και επιπλέον η αμοιβή μεσιτείας που αναφέρεται στην αγγελία. Σε κάθε σελίδα ακινήτου θα βρείτε τον υπολογισμό για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Πρέπει να έρθω στη Γερμανία για να υπογράψω στον συμβολαιογράφο;

Όχι. Μπορείτε να δώσετε πληρεξούσιο με θεωρημένη υπογραφή στη χώρα σας· για να ισχύει στη Γερμανία χρειάζεται την επισημείωση της Χάγης (Apostille) και συνήθως μετάφραση στα γερμανικά. Στην υπογραφή σας εκπροσωπεί ένα πρόσωπο εμπιστοσύνης.

Δίνει δάνειο μια γερμανική τράπεζα αν μένω στην Ελλάδα ή στην Κύπρο;

Κάποιες ναι, συνήθως με περισσότερα ίδια κεφάλαια: τα έξοδα πάντα και συχνά και το 20–40 % της τιμής. Για διαμερίσματα κάτω των 100.000 ευρώ πολλοί πελάτες μας αγοράζουν χωρίς δάνειο.

Πόσο διαρκεί η αγορά;

Από τη συμφωνία για την τιμή ως τα κλειδιά, συνήθως από έξι εβδομάδες έως τρεις μήνες.

Σε ποια γλώσσα επικοινωνούμε;

Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά. Ο ιστότοπος και τα αυτόματα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου είναι στα ελληνικά. Τηλεφωνικές συζητήσεις, βιντεοκλήσεις και επισκέψεις γίνονται στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά· αν χρειάζεστε διερμηνέα, σας βοηθάμε να βρείτε έναν.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.