Οδηγοί για αγορά ακινήτου στη Γερμανία

Τι πρέπει να ξέρετε πριν αγοράσετε στη Γερμανία: κόστος, φόροι, συμβολαιογράφος, ενοικίαση, χρηματοδότηση – ενημέρωση Οκτώβριος 2026.

Οδηγοί

Αγορά διαμερίσματος στη Γερμανία ως αλλοδαπός: η διαδικασία βήμα προς βήμα – Αγορά διαμερίσματος στη Γερμανία χωρίς γερμανικό διαβατήριο: κράτηση, σχέδιο συμβολαίου, συμβολαιογράφος, προσημείωση, πληρωμή, κτηματολόγιο, παράδοση.

Παρεπόμενα έξοδα αγοράς διαμερίσματος στη Γερμανία το 2026 – Φόρος μεταβίβασης ανά ομόσπονδο κρατίδιο (3,5–6,5 %), συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο, μεσιτική αμοιβή κατά §§ 656a–d BGB: τα πρόσθετα έξοδα το 2026.

Αγορά διαμερίσματος στη Γερμανία χωρίς ταξίδι: πληρεξούσιο, έγκριση, εξ αποστάσεως διεκπεραίωση – Αγορά από το εξωτερικό: πληρεξούσιο κατά § 29 GBO, προξενείο ή Apostille, μεταγενέστερη έγκριση, ξενάγηση με βίντεο – δεν υπάρχει ηλεκτρονική πράξη.

Φορολόγηση εισοδημάτων από μισθώματα στη Γερμανία χωρίς κατοικία στη Γερμανία – Περιορισμένη φορολογική υποχρέωση κατά § 49 EStG: φορολογική δήλωση στη Γερμανία, αποσβέσεις 2/2,5/3 %, εκπιπτόμενες δαπάνες και ΣΑΔΦ.

Πώληση διαμερίσματος: προθεσμία κερδοσκοπίας, ιδιοκατοίκηση και επαγγελματική εμπορία ακινήτων – Πότε το κέρδος από πώληση διαμερίσματος στη Γερμανία είναι αφορολόγητο: προθεσμία 10 ετών (§ 23 EStG), ιδιοκατοίκηση, όριο τριών ακινήτων, μη κάτοικοι.

Χρηματοδότηση ακινήτου στη Γερμανία χωρίς γερμανική κατοικία – Στεγαστικό δάνειο για αγοραστές από το εξωτερικό: ίδια κεφάλαια, έγγραφα, επιτόκια Οκτωβρίου 2026 (περ. 4,1–4,5 % για 10 έτη), εναλλακτικές στη χώρα σας.

Εκμίσθωση διαμερίσματος στη Γερμανία και στο Βερολίνο: οι σημαντικότεροι κανόνες το 2026 – Πλαφόν ενοικίων έως 2029, όριο αυξήσεων 15 %, Mietspiegel 2026, προστασία από καταγγελία, απαγόρευση μετατροπής, Milieuschutz, επιπλωμένα (Βερολίνο).

Εξοχικό διαμέρισμα και Airbnb στο Βερολίνο: τι επιτρέπεται το 2026 – Απαγόρευση αλλαγής χρήσης στο Βερολίνο: άδεια, αριθμός μητρώου, κανόνας 90 ημερών για δεύτερες κατοικίες, Κανονισμός ΕΕ 2024/1028, πρόστιμα έως 500.000 €.

Κοινόχρηστα, κοινότητα ιδιοκτητών και διαχειριστής: τι πρέπει να ελέγξουν οι αγοραστές διαμερισμάτων – Δήλωση σύστασης, κοινόχρηστα, αποθεματικό συντήρησης, γενική συνέλευση και διαχειριστής κατά τον WEG – με λίστα ελέγχου για πρακτικά και προϋπολογισμό.

Θέρμανση και ενέργεια: τι αλλάζει για τους αγοραστές διαμερισμάτων ο νόμος εκσυγχρονισμού κτιρίων του 2026 – Ο GModG αντικαθιστά από 29.07.2026 τον «νόμο για τη θέρμανση»: τέλος η υποχρέωση 65 %, «βιο-κλίμακα» από 2029, πιστοποιητικό στην πώληση.

Σωστός υπολογισμός της απόδοσης ενός μισθωμένου διαμερίσματος – Ακαθάριστη και καθαρή απόδοση μισθώματος, μη μετακυλιόμενα έξοδα, απώλεια μισθωμάτων, συντήρηση: παράδειγμα για διαμέρισμα στο Βερολίνο και οι κίνδυνοι.

Η αγορά ακινήτων του Βερολίνου 2025/2026 σε αριθμούς – Αγορά κατοικιών Βερολίνου κατά την Επιτροπή Εκτιμητών: 18.303 πωλήσεις διαμερισμάτων 2025, μ.ό. 5.511 €/m², α΄ τρίμηνο 2026, μισθώματα, περιφέρειες.

Πού είναι φθηνά τα διαμερίσματα στη Γερμανία – και τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές – Ανατολική Γερμανία, Σαξονία και Ρουρ: επίπεδο τιμών 2026, κενές κατοικίες, πληθυσμιακή πρόβλεψη και κίνδυνοι κατά την αγορά φθηνών διαμερισμάτων.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.