Αγορά διαμερίσματος στη Γερμανία ως αλλοδαπός: η διαδικασία βήμα προς βήμα

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα στη Γερμανία ακολουθεί, ανεξαρτήτως ιθαγένειας, την ίδια διαδικασία: ένας συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο ως συμβολαιογραφική πράξη και το κτηματολόγιο (Grundbuchamt) εγγράφει τον νέο ιδιοκτήτη. Το παρόν άρθρο περιγράφει τα βήματα με τη συνήθη σειρά και επισημαίνει τα σημεία στα οποία οι αλλοδαποί αγοραστές πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί.

Ποιος επιτρέπεται να αγοράσει;

Το γερμανικό δίκαιο δεν προβλέπει υποχρέωση αδειοδότησης ούτε περιορισμό λόγω ιθαγένειας ή τόπου κατοικίας για την απόκτηση διαμερίσματος σε ιδιοκτησία (Eigentumswohnung). Αγοραστές από την ΕΕ και από τρίτες χώρες αγοράζουν με τους ίδιους όρους με τους Γερμανούς αγοραστές.

Σημαντική εξαίρεση αποτελούν οι διεθνείς κυρώσεις: σε πρόσωπα που περιλαμβάνονται σε κατάλογο κυρώσεων της ΕΕ δεν επιτρέπεται να διατίθενται περιουσιακά στοιχεία, ενώ για ορισμένες κατηγορίες προσώπων ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί. Ο συμβολαιογράφος και η τράπεζα το ελέγχουν στο πλαίσιο των υποχρεώσεών τους βάσει του νόμου για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (Geldwäschegesetz).

Βήμα 1: Έλεγχος και κράτηση του ακινήτου

Πριν δεσμευτείτε, θα πρέπει να έχετε δει τουλάχιστον το απόσπασμα του κτηματολογίου (Grundbuchauszug), τη δήλωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (Teilungserklärung), τα πρακτικά των τελευταίων γενικών συνελεύσεων των ιδιοκτητών, τον προϋπολογισμό (Wirtschaftsplan), την τελευταία ετήσια εκκαθάριση και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Energieausweis). Για μισθωμένα διαμερίσματα απαιτούνται επιπλέον το μισθωτήριο και το ιστορικό αυξήσεων του μισθώματος.

Μια κράτηση είναι στη Γερμανία νομικά αδύναμη: χωρίς συμβολαιογραφική πράξη δεν υποχρεώνει τον πωλητή να πωλήσει. Το Ομοσπονδιακό Ακυρωτικό Δικαστήριο (Bundesgerichtshof) έκρινε το 2023 (I ZR 113/22) ότι ένα μη επιστρεπτέο τέλος κράτησης που συμφωνείται στους Γενικούς Όρους Συναλλαγών ενός μεσίτη θέτει τον πελάτη σε αθέμιτα δυσμενή θέση και είναι άκυρο, εφόσον δεν αντιστοιχεί σε αυτό αξιόλογη αντιπαροχή.

Βήμα 2: Χρηματοδότηση και απόδειξη κεφαλαίων

Το συμβόλαιο αγοραπωλησίας κατά κανόνα δεν περιέχει επιφύλαξη ως προς την επιτυχία της χρηματοδότησης. Όποιος χρηματοδοτεί την αγορά θα πρέπει επομένως να έχει δεσμευτική έγκριση δανείου πριν από τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης. Όποιος πληρώνει με ίδια κεφάλαια θα ερωτηθεί από τον συμβολαιογράφο και την τράπεζα για την προέλευση των κεφαλαίων.

Η πληρωμή με μετρητά αποκλείεται: σύμφωνα με την § 16a του Geldwäschegesetz, το τίμημα για ακίνητο στη Γερμανία δεν επιτρέπεται να καταβληθεί σε μετρητά, σε κρυπτοστοιχεία, χρυσό, πλατίνα ή πολύτιμους λίθους. Η καταβολή χωρίς μετρητά πρέπει να αποδεικνύεται στον συμβολαιογράφο, για παράδειγμα με βεβαίωση της τράπεζας.

Βήμα 3: Σχέδιο συμβολαίου και προθεσμία εξέτασης

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το σχέδιο του συμβολαίου αγοραπωλησίας και το αποστέλλει και στα δύο μέρη. Εάν ο πωλητής είναι επιχειρηματίας (π.χ. κατασκευαστική εταιρεία (Bauträger) ή εταιρεία ακινήτων) και ο αγοραστής καταναλωτής, ο συμβολαιογράφος οφείλει, σύμφωνα με την § 17 παρ. 2a του νόμου περί συμβολαιογραφικών πράξεων (Beurkundungsgesetz), να θέτει κατά κανόνα το προτεινόμενο κείμενο στη διάθεση του αγοραστή δύο εβδομάδες πριν από τη σύνταξη της πράξης. Εάν η προθεσμία αυτή δεν τηρηθεί, οι λόγοι πρέπει να αναφέρονται στην πράξη.

Σε αγορά μεταξύ ιδιωτών ο αυστηρός αυτός κανόνας των δύο εβδομάδων δεν ισχύει· ωστόσο ο συμβολαιογράφος πρέπει να δώσει στους συμβαλλομένους επαρκή ευκαιρία να μελετήσουν το συμβόλαιο. Αξιοποιήστε τον χρόνο αυτό για να μεταφραστεί το σχέδιο και να ελεγχθεί από σύμβουλο της εμπιστοσύνης σας.

Βήμα 4: Συμβολαιογραφική πράξη και διερμηνέας

Ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου – στο οποίο περιλαμβάνεται και η αγορά διαμερίσματος σε ιδιοκτησία – πρέπει σύμφωνα με την § 311b του Γερμανικού Αστικού Κώδικα (BGB) να συνταχθεί ως συμβολαιογραφική πράξη, διαφορετικά είναι άκυρο. Ο συμβολαιογράφος διαβάζει το συμβόλαιο και το επεξηγεί. Η πράξη συντάσσεται κατά κανόνα στη γερμανική γλώσσα.

Εάν κάποιος συμβαλλόμενος, κατά δική του δήλωση ή κατά την κρίση του συμβολαιογράφου, δεν γνωρίζει επαρκώς γερμανικά, η πράξη πρέπει σύμφωνα με την § 16 του Beurkundungsgesetz να μεταφραστεί – προφορικά από διερμηνέα ή από τον συμβολαιογράφο, εφόσον γνωρίζει τη γλώσσα· κατόπιν αιτήματος συντάσσεται επιπλέον γραπτή μετάφραση. Το κόστος του διερμηνέα το αναλαμβάνει συνήθως όποιος τον χρειάζεται.

Βήμα 5: Προσημείωση, εγκρίσεις, φόρος μεταβίβασης

Μετά τη σύνταξη της πράξης ο συμβολαιογράφος ζητά την εγγραφή προσημείωσης μεταβίβασης (Auflassungsvormerkung) στο κτηματολόγιο (§ 883 BGB). Αυτή εξασφαλίζει την αξίωση του αγοραστή έναντι μεταγενέστερων πράξεων διάθεσης του πωλητή, όπως μια μεταπώληση ή νέα βάρη.

Παράλληλα ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τις απαραίτητες δηλώσεις: παραίτηση του δήμου από δικαίωμα προτίμησης (Vorkaufsrecht), έγγραφα εξάλειψης των εμπράγματων βαρών (Grundschulden) του πωλητή και – εφόσον το προβλέπει η Teilungserklärung – τη συναίνεση του διαχειριστή της κοινότητας ιδιοκτητών (WEG-Verwalter) κατά την § 12 του νόμου περί οριζόντιας ιδιοκτησίας (WEG). Η εφορία καθορίζει τον φόρο μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer)· μόνο μετά την καταβολή του εκδίδει τη βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας (Unbedenklichkeitsbescheinigung), χωρίς την οποία το κτηματολόγιο δεν προβαίνει σε μεταγραφή (§ 22 GrEStG).

Βήμα 6: Ληξιπρόθεσμο, πληρωμή και παράδοση

Όταν πληρούνται όλες οι συμβατικές προϋποθέσεις, ο συμβολαιογράφος γνωστοποιεί ότι το τίμημα κατέστη ληξιπρόθεσμο. Η πληρωμή γίνεται κατά κανόνα απευθείας στον πωλητή ή εν μέρει στην τράπεζά του για την εξόφληση υφιστάμενων Grundschulden. Ο συμβολαιογραφικός λογαριασμός μεσεγγύησης (Notaranderkonto) συνηθίζεται μόνο σε ειδικές περιπτώσεις.

Η νομή, τα οφέλη και τα βάρη μεταβιβάζονται συνήθως με την πλήρη καταβολή του τιμήματος· από τότε ο αγοραστής καταβάλλει τα κοινόχρηστα (Hausgeld) και τον φόρο ακινήτων (Grundsteuer) και, σε μισθωμένα διαμερίσματα, εισπράττει το μίσθωμα. Κατά την παράδοση καταγράφονται σε πρωτόκολλο οι ενδείξεις των μετρητών και τα κλειδιά.

Βήμα 7: Εγγραφή στο κτηματολόγιο

Τέλος, ο συμβολαιογράφος ζητά τη μεταγραφή της κυριότητας. Με την εγγραφή στο κτηματολόγιο (Grundbuch) ο αγοραστής γίνεται κύριος. Το πόσο διαρκεί αυτό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το κτηματολογικό γραφείο· μεταξύ συμβολαιογραφικής πράξης και εγγραφής μεσολαβούν συχνά από αρκετές εβδομάδες έως μήνες. Κατά το διάστημα αυτό ο αγοραστής προστατεύεται από την προσημείωση.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://www.etl-rechtsanwaelte.de/aktuelles/makler-koennen-reservierungsgebuehren-in-allgemeinen-geschaeftsbedingungen-nicht-wirksam-vereinbaren/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj
https://www.notariesofeurope.eu/wp-content/uploads/2022/05/QA-notaries.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι κατοικία στη Γερμανία για να αγοράσω διαμέρισμα;

Όχι. Για την απόκτηση δεν απαιτείται ούτε κατοικία ούτε άδεια διαμονής. Για τη χρηματοδότηση από γερμανική τράπεζα και για φορολογικούς σκοπούς (φορολογικός αριθμός μητρώου (Steuer-Identifikationsnummer)) προκύπτουν ωστόσο πρόσθετες διατυπώσεις.

Πρέπει να ταξιδέψω προσωπικά για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης;

Όχι απαραίτητα. Μπορείτε να εκπροσωπηθείτε με κατάλληλο πληρεξούσιο ή να αφήσετε να ενεργήσει εκπρόσωπος χωρίς πληρεξουσιότητα και στη συνέχεια να εγκρίνετε το συμβόλαιο με επικυρωμένο έγγραφο. Η σύνταξη πράξης μέσω βίντεο δεν προβλέπεται κατά το ισχύον δίκαιο για συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων.

Μπορώ να πληρώσω το τίμημα σε μετρητά ή σε κρυπτονόμισμα;

Όχι. Η § 16a του Geldwäschegesetz αποκλείει μετρητά, κρυπτοστοιχεία, χρυσό, πλατίνα και πολύτιμους λίθους ως αντάλλαγμα κατά την αγορά ακινήτου.

Πότε γίνομαι ιδιοκτήτης;

Με την εγγραφή στο κτηματολόγιο. Μέχρι τότε σας προστατεύει η προσημείωση μεταβίβασης.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.