Αγορά διαμερίσματος στη Γερμανία χωρίς ταξίδι: πληρεξούσιο, έγκριση, εξ αποστάσεως διεκπεραίωση

Πολλοί αγοραστές από το εξωτερικό δεν επιθυμούν να ταξιδεύουν στη Γερμανία για κάθε ραντεβού. Αυτό είναι δυνατό – αλλά μόνο μέσω εκπροσώπησης ενώπιον του συμβολαιογράφου, διότι η σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης μέσω βίντεο δεν επιτρέπεται σήμερα για συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων. Σημαντικός είναι ο σωστός τύπος του πληρεξουσίου.

Υπάρχει ηλεκτρονική σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης για την αγορά διαμερίσματος;

Όχι, όχι κατά τον Οκτώβριο του 2026. Σύμφωνα με την § 16a του νόμου περί συμβολαιογραφικών πράξεων (Beurkundungsgesetz), η σύνταξη πράξης μέσω βιντεοεπικοινωνίας στο σύστημα του Ομοσπονδιακού Συμβολαιογραφικού Συλλόγου (Bundesnotarkammer) επιτρέπεται μόνο εφόσον ένας νόμος την επιτρέπει ρητά. Τέτοιες επιτρεπόμενες περιπτώσεις υπάρχουν κυρίως στο εταιρικό δίκαιο, για παράδειγμα κατά την ίδρυση εταιρείας περιορισμένης ευθύνης (GmbH)· για συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων δεν υπάρχει.

Η Ομοσπονδιακή Βουλή (Bundestag) ψήφισε στις 7 Μαΐου 2026 νόμο για την ψηφιοποίηση της εκτέλεσης συμβάσεων ακινήτων. Αφορά την ηλεκτρονική ανταλλαγή μεταξύ συμβολαιογράφων, κτηματολογίων και αρχών μετά τη σύνταξη της πράξης (από το 2027), όχι την ίδια τη σύνταξη της πράξης. Και η λεγόμενη ηλεκτρονική σύνταξη πράξης με φυσική παρουσία (elektronische Präsenzbeurkundung) προϋποθέτει την παρουσία ενώπιον του συμβολαιογράφου.

Τρόπος 1: Πληρεξούσιο πριν από το ραντεβού

Εξουσιοδοτείτε ένα πρόσωπο της εμπιστοσύνης σας να δηλώσει για λογαριασμό σας το συμβόλαιο αγοραπωλησίας και τη συμφωνία μεταβίβασης κυριότητας (Auflassung). Για να γίνουν δεκτές οι δηλώσεις από το κτηματολόγιο, το πληρεξούσιο πρέπει σύμφωνα με την § 29 του Κανονισμού Κτηματολογίου (Grundbuchordnung) να είναι τουλάχιστον δημόσια επικυρωμένο, δηλαδή με συμβολαιογραφικά επικυρωμένη υπογραφή. Σε ορισμένες περιπτώσεις – για παράδειγμα σε ανέκκλητο πληρεξούσιο – η νομολογία απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη· ο συμβολαιογράφος στη Γερμανία θα πρέπει επομένως να συντάξει εκ των προτέρων το κείμενο του πληρεξουσίου.

Στο εξωτερικό η υπογραφή μπορεί να επικυρωθεί σε γερμανική διπλωματική ή προξενική αρχή· τα προξενικά έγγραφα εξομοιώνονται σύμφωνα με τον νόμο περί προξένων (Konsulargesetz) με εκείνα γερμανού συμβολαιογράφου. Δεν προσφέρει κάθε αρχή αυτή την υπηρεσία, οι επίτιμοι πρόξενοι δεν υποχρεούνται – διευκρινίστε εκ των προτέρων ραντεβού και υπηρεσία.

Εναλλακτικά, την επικύρωση κάνει συμβολαιογράφος στη χώρα κατοικίας. Για χρήση στη Γερμανία απαιτείται τότε κατά κανόνα Apostille σύμφωνα με τη Σύμβαση της Χάγης του 1961, καθώς και μετάφραση, εάν το πληρεξούσιο δεν είναι συνταγμένο στα γερμανικά. Με ορισμένα κράτη, μεταξύ των οποίων η Γαλλία, η Ιταλία και η Ελλάδα, υφίστανται διμερείς συμφωνίες απαλλαγής από την επικύρωση (Legalisation)· εάν ισχύουν για το συγκεκριμένο συμβολαιογραφικό σας έγγραφο θα πρέπει να το επιβεβαιώσει εκ των προτέρων ο γερμανός συμβολαιογράφος.

Τρόπος 2: εκπροσώπηση χωρίς πληρεξουσιότητα με μεταγενέστερη έγκριση

Συχνά κατά τη σύνταξη της πράξης ενεργεί εκπρόσωπος χωρίς πληρεξουσιότητα, για παράδειγμα υπάλληλος του συμβολαιογράφου ή πρόσωπο εμπιστοσύνης. Το συμβόλαιο είναι τότε μετέωρα αναποτελεσματικό (schwebend unwirksam) έως ότου το εγκρίνει ο αγοραστής (§ 177 BGB). Η έγκριση δηλώνεται στη συνέχεια στο εξωτερικό με επικυρωμένη υπογραφή και αποστέλλεται στον συμβολαιογράφο.

Εάν ο αγοραστής είναι καταναλωτής και ο πωλητής επιχειρηματίας, ο καταναλωτής οφείλει σύμφωνα με την § 17 παρ. 2a του Beurkundungsgesetz να υποβάλλει κατ’ αρχήν τις δηλώσεις του ο ίδιος ή μέσω προσώπου εμπιστοσύνης. Ο συμβολαιογράφος αποφασίζει ποιος τρόπος επιτρέπεται στη συγκεκριμένη περίπτωση.

Επίσκεψη μέσω βίντεο και ψηφιακά έγγραφα

Μια ξενάγηση μέσω βίντεο δεν αντικαθιστά τον πραγματογνώμονα, μπορεί όμως να δείξει καλά την κάτοψη, την κατάσταση και το περιβάλλον. Ζητήστε μια ζωντανή ξενάγηση χωρίς περικοπές, λήψεις από παράθυρα, μπάνιο, θέρμανση και κλιμακοστάσιο, καθώς και τα έγγραφα της κοινότητας ιδιοκτητών. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Energieausweis) πρέπει, σε πώληση χωρίς επίσκεψη, να προσκομίζεται αμελλητί, το αργότερο κατόπιν αιτήματος.

Φορολογικός αριθμός, λογαριασμός και πληρωμή

Ο συμβολαιογράφος πρέπει να γνωστοποιήσει την αγορά στην εφορία· η γνωστοποίηση περιέχει σύμφωνα με την § 20 του νόμου για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (Grunderwerbsteuergesetz) και τον φορολογικό αριθμό μητρώου (steuerliche Identifikationsnummer) των συμβαλλομένων. Όποιος δεν έχει κατοικία στη Γερμανία συχνά δεν διαθέτει ακόμη τέτοιον αριθμό. Διευκρινίστε έγκαιρα με τον συμβολαιογράφο πώς θα εκδοθεί ή θα αντικατασταθεί ο αριθμός για εσάς.

Γερμανικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι υποχρεωτικός για την αγορά. Το τίμημα όμως πρέπει να μεταφερθεί χωρίς μετρητά (§ 16a του νόμου για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (Geldwäschegesetz))· στα εμβάσματα από το εξωτερικό υπολογίστε επαρκή χρόνο και ενδεχομένως συναλλαγματικούς κινδύνους.

Παράδοση μέσω εκπροσώπου

Την παράδοση των κλειδιών μπορεί να αναλάβει ένα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο, ένας διαχειριστής ακινήτων ή ένας πάροχος υπηρεσιών. Για την παράδοση αρκεί κατά κανόνα ένα απλό γραπτό πληρεξούσιο. Ζητήστε να συνταχθεί πρωτόκολλο με τις ενδείξεις των μετρητών, τον αριθμό των κλειδιών και φωτογραφίες.

Για αγοραστές από την Ελλάδα

Μεταξύ Γερμανίας και Ελλάδας υφίσταται συμφωνία περί επικυρώσεων του 1938· εάν μια ελληνική συμβολαιογραφική επικύρωση γίνεται δεκτή χωρίς Apostille θα πρέπει να το επιβεβαιώσει ο γερμανός συμβολαιογράφος κατά περίπτωση.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__16a.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/digitaler-notarvertrag_84342_513880.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__29.html
https://www.gesetze-im-internet.de/konsg/__10.html
https://www.auswaertiges-amt.de/de/service/konsularinfo/beurkundungen-beglaubigungen
https://www.hcch.net/de/instruments/conventions/status-table/?cid=41
https://recht.nrw.de/lrmb/verwaltungsvorschrift/20052025-beglaubigung-und-legalisation-von-urkunden-die-zum-gebrauch-im/
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__177.html
https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/gwg_2017/__16a.html
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/833/oj
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2014/269/oj

Συχνές ερωτήσεις

Αρκεί ένα πληρεξούσιο με απλή υπογραφή;

Για το κτηματολόγιο όχι. Απαιτείται τουλάχιστον δημόσια επικυρωμένη υπογραφή (§ 29 GBO)· σε ορισμένες περιπτώσεις πληρεξούσιο με συμβολαιογραφική πράξη.

Μπορώ να υπογράψω ενώπιον του συμβολαιογράφου μέσω Zoom;

Όχι. Η σύνταξη πράξης μέσω βίντεο δεν επιτρέπεται από τον νόμο για συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων (κατάσταση Οκτωβρίου 2026).

Πόσο διαρκεί η μεταγενέστερη έγκριση;

Εξαρτάται από το ραντεβού στο προξενείο ή στον συμβολαιογράφο στο εξωτερικό, την Apostille και την ταχυδρομική αποστολή. Υπολογίστε αρκετές εβδομάδες· μόνο με την παραλαβή της έγκρισης το συμβόλαιο καθίσταται ισχυρό.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.