Σωστός υπολογισμός της απόδοσης ενός μισθωμένου διαμερίσματος

Στα ενημερωτικά φυλλάδια ακινήτων (Exposés) αναφέρεται συχνά μια ακαθάριστη απόδοση. Για μια επενδυτική απόφαση δεν αρκεί, διότι λείπουν τα παρεπόμενα έξοδα, τα μη μετακυλιόμενα έξοδα και οι περίοδοι κενότητας. Το παρόν άρθρο δείχνει πώς γίνεται ο έλεγχος του υπολογισμού – χωρίς πρόβλεψη για τη μελλοντική εξέλιξη της αξίας.

Ακαθάριστη απόδοση μισθώματος και πολλαπλασιαστής τιμήματος

Ακαθάριστη απόδοση μισθώματος (Bruttomietrendite) = ετήσιο καθαρό μίσθωμα χωρίς λειτουργικά έξοδα (Jahresnettokaltmiete) ÷ τίμημα × 100. Ο πολλαπλασιαστής τιμήματος (Kaufpreisfaktor) είναι το αντίστροφο: τίμημα ÷ ετήσιο καθαρό μίσθωμα χωρίς λειτουργικά έξοδα. Και οι δύο δείκτες είναι κατάλληλοι για γρήγορη σύγκριση παρόμοιων ακινήτων, δεν λένε όμως τίποτα για το πραγματικό κόστος.

Χρησιμοποιήστε το πράγματι συμφωνημένο καθαρό μίσθωμα σύμφωνα με το μισθωτήριο, όχι ένα αναμενόμενο μίσθωμα αγοράς. Σε νέα μίσθωση στο Βερολίνο το δυναμικό αύξησης περιορίζεται από το πλαφόν ενοικίων (Mietpreisbremse), σε υφιστάμενη μίσθωση από το όριο αυξήσεων (Kappungsgrenze).

Καθαρή απόδοση μισθώματος: τι πρέπει να αφαιρεθεί

Από την πλευρά του κόστους, τα παρεπόμενα έξοδα αγοράς (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, κτηματολόγιο, μεσίτης) ανήκουν στην επένδυση. Από την πλευρά των εσόδων πρέπει να αφαιρεθούν όλα τα έξοδα που ο εκμισθωτής δεν μπορεί να μετακυλίσει στον μισθωτή.

Μη μετακυλιόμενα είναι σύμφωνα με τον κανονισμό για τα λειτουργικά έξοδα (Betriebskostenverordnung) ιδίως τα έξοδα διαχείρισης (διαχείριση της κοινότητας ιδιοκτητών (WEG-Verwaltung), ενδεχομένως διαχείριση μίσθωσης) και η συντήρηση ή επισκευή. Σε αυτά προστίθενται η εισφορά στο αποθεματικό συντήρησης (Erhaltungsrücklage) της κοινότητας, οι δικές σας επισκευές στο διαμέρισμα και μια έκπτωση για απώλεια μισθωμάτων (κενότητα κατά την αλλαγή μισθωτή, μη καταβολές).

Καθαρή απόδοση μισθώματος (Nettomietrendite) = (ετήσιο καθαρό μίσθωμα χωρίς λειτουργικά έξοδα − μη μετακυλιόμενα έξοδα) ÷ (τίμημα + παρεπόμενα έξοδα αγοράς) × 100.

Παράδειγμα υπολογισμού (υποθέσεις, όχι προσφορά)

Διαμέρισμα στο Βερολίνο, 60 m², τίμημα 250.000 €, μισθωμένο προς 700 € καθαρό μίσθωμα τον μήνα (8.400 € τον χρόνο). Παρεπόμενα έξοδα αγοράς: φόρος μεταβίβασης 6 % = 15.000 €, συμβολαιογράφος και κτηματολόγιο 1,5 % = 3.750 €, μεσιτική αμοιβή 3,57 % = 8.925 €· συνολική επένδυση 277.675 €.

Ακαθάριστη απόδοση μισθώματος: 8.400 ÷ 250.000 = 3,36 %· πολλαπλασιαστής τιμήματος 29,8.

Μη μετακυλιόμενα έξοδα ανά έτος (υποθέσεις): αμοιβή διαχειριστή κοινότητας ιδιοκτητών 360 €, εισφορά στο αποθεματικό συντήρησης 720 €, συντήρηση της αποκλειστικής ιδιοκτησίας 480 €, κίνδυνος απώλειας μισθωμάτων 2 % = 168 €· συνολικά 1.728 €.

Καθαρή απόδοση μισθώματος: (8.400 − 1.728) ÷ 277.675 = 2,40 % πριν από χρηματοδότηση και φόρους.

Χρηματοδότηση και φόροι

Εάν το επιτόκιο του δανείου είναι υψηλότερο από την καθαρή απόδοση μισθώματος – τον Οκτώβριο του 2026 τα δεκαετή στεγαστικά δάνεια κοστίζουν, ανάλογα με την πηγή, περίπου 4,1 έως 4,5 % πραγματικό επιτόκιο –, κάθε χρηματοδοτούμενο ευρώ μειώνει την τρέχουσα απόδοση ιδίων κεφαλαίων (αρνητική μόχλευση). Το αποτέλεσμα εξαρτάται τότε περισσότερο από αυξήσεις μισθωμάτων και την εξέλιξη της αξίας, τις οποίες κανείς δεν μπορεί να εγγυηθεί.

Φορολογικά, η απόσβεση, οι τόκοι δανείων και οι εκπιπτόμενες δαπάνες (Werbungskosten) μειώνουν το φορολογητέο αποτέλεσμα. Το πόσο απομένει οικονομικά εξαρτάται από τον προσωπικό φορολογικό συντελεστή στη Γερμανία και στη χώρα κατοικίας· ελέγξτε τον υπολογισμό με φοροτεχνικό.

Κίνδυνοι

Ρυθμιστικός κίνδυνος: το πλαφόν ενοικίων, το όριο αυξήσεων, η προστασία κοινωνικής σύνθεσης (Milieuschutz) και η προστασία από καταγγελία περιορίζουν τις αυξήσεις μισθώματος και τις αλλαγές χρήσης.

Κίνδυνος κόστους: έκτακτες εισφορές (Sonderumlagen) για στέγη, πρόσοψη ή θέρμανση, αυξανόμενα έξοδα διαχείρισης και ενέργειας, μερίδια κόστους CO₂ του εκμισθωτή.

Κίνδυνος μισθωτή: μη καταβολή μισθώματος και μακρές διαδικασίες έξωσης· κενότητα κατά την αλλαγή μισθωτή.

Κίνδυνος αγοράς και επιτοκίων: οι τιμές μπορεί να μειωθούν, οι αναχρηματοδοτήσεις να ακριβύνουν. Κίνδυνος ρευστότητας: ένα διαμέρισμα δεν μπορεί να πωληθεί βραχυπρόθεσμα σε συγκεκριμένη τιμή. Συναλλαγματικός κίνδυνος σε εισόδημα εκτός ζώνης του ευρώ.

Πόσο ευαίσθητος είναι ο υπολογισμός

Εάν το διαμέρισμα του παραδείγματος μείνει κενό τρεις μήνες κατά την αλλαγή μισθωτή, λείπουν 2.100 € αντί των 168 € που είχαν υπολογιστεί. Τα μη μετακυλιόμενα έξοδα αυξάνονται σε 3.660 €, η καθαρή απόδοση μισθώματος για το έτος αυτό μειώνεται σε (8.400 − 3.660) ÷ 277.675 = 1,71 %.

Εάν η κοινότητα αποφασίσει έκτακτη εισφορά 5.000 € για το διαμέρισμα, αυτό αντιστοιχεί σε περίπου τρία τέταρτα της ετήσιας καθαρής απόδοσης στο βασικό σενάριο. Αντίστροφα, μια επιτρεπτή αύξηση μισθώματος κατά 10 % αυξάνει την καθαρή απόδοση μισθώματος στο παράδειγμα σε περίπου 2,70 %.

Υπολογίζετε επομένως πάντοτε περισσότερα σενάρια και διατηρείτε αποθεματικό ρευστότητας για κενότητα και έκτακτες εισφορές.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://www.drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
https://www.baufi24.de/presse/pressemitteilungen/zinskommentar-102026/
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Συχνές ερωτήσεις

Ποια είναι μια καλή απόδοση μισθώματος;

Δεν υπάρχει γενικά ισχύων αριθμός. Οι υψηλότερες αποδόσεις συνοδεύονται συνήθως από υψηλότερους κινδύνους, για παράδειγμα σε περιοχές με κενές κατοικίες ή όταν απαιτείται ανακαίνιση.

Ανήκει το αποθεματικό συντήρησης στα έξοδα;

Για τη ρευστότητα ναι. Φορολογικά, σύμφωνα με την πρακτική της φορολογικής διοίκησης, εκπίπτει μόνο όταν η κοινότητα δαπανήσει πράγματι τα χρήματα.

Γιατί υπολογίζεται κίνδυνος απώλειας μισθωμάτων;

Διότι και καλά μισθωμένα διαμερίσματα μένουν κενά κατά την αλλαγή μισθωτή ή οι μισθωτές μπορεί να μην πληρώνουν. Μια κατ’ αποκοπή έκπτωση καθιστά τους υπολογισμούς συγκρίσιμους.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.