Παρεπόμενα έξοδα αγοράς διαμερίσματος στη Γερμανία το 2026

Στη Γερμανία στο τίμημα προστίθενται παρεπόμενα έξοδα (Kaufnebenkosten), τα οποία, ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο και τη διαμόρφωση του συμβολαίου, ανέρχονται σε περίπου 5 έως πάνω από 12 τοις εκατό του τιμήματος. Το μεγαλύτερο κονδύλι είναι ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer), ακολουθούμενος από τη μεσιτική αμοιβή καθώς και τα έξοδα συμβολαιογράφου και κτηματολογίου.

Φόρος μεταβίβασης: συντελεστές των ομόσπονδων κρατιδίων (Οκτώβριος 2026)

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται κατ’ αρχήν επί του τιμήματος. Από το 2006 κάθε ομόσπονδο κρατίδιο καθορίζει μόνο του τον φορολογικό συντελεστή. Σήμερα ισχύουν: Βαυαρία 3,5 %· Βάδη-Βυρτεμβέργη, Κάτω Σαξονία, Ρηνανία-Παλατινάτο, Σαξονία-Άνχαλτ και Θουριγγία 5,0 %· Βρέμη, Αμβούργο και Σαξονία 5,5 %· Βερολίνο, Έσση και Μεκλεμβούργο-Πομερανία 6,0 %· Βρανδεμβούργο, Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία, Σάαρλαντ και Σλέσβιχ-Χολστάιν 6,5 %.

Οι πιο πρόσφατες αλλαγές: η Βρέμη αύξησε τον συντελεστή από 1η Ιουλίου 2025 από 5,0 σε 5,5 %, η Θουριγγία τον μείωσε από 1η Ιανουαρίου 2024 από 6,5 σε 5,0 %, ενώ η Σαξονία και το Αμβούργο τον αύξησαν το 2023 σε 5,5 %. Για το 2026 δεν εντοπίσαμε περαιτέρω αλλαγή· πριν από τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης θα πρέπει ωστόσο να επιβεβαιώσετε τον συντελεστή με τον συμβολαιογράφο.

Κινητός εξοπλισμός που πωλείται μαζί, όπως μια εντοιχισμένη κουζίνα, μπορεί να αναγράφεται χωριστά και σε εύλογη αξία στο συμβόλαιο και τότε δεν υπόκειται σε φόρο μεταβίβασης. Αντίθετα, το μερίδιο του διαμερίσματος στο αποθεματικό συντήρησης (Erhaltungsrücklage) της κοινότητας ιδιοκτητών δεν μειώνει τη φορολογητέα βάση σύμφωνα με τη νομολογία του Ομοσπονδιακού Φορολογικού Δικαστηρίου (Bundesfinanzhof). Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο ή τον φοροτεχνικό να ελέγξει την κατανομή.

Συμβολαιογράφος και κτηματολόγιο

Οι αμοιβές συμβολαιογράφου και κτηματολογίου ρυθμίζονται από τον νόμο για τα δικαστικά και συμβολαιογραφικά έξοδα (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) και δεν είναι διαπραγματεύσιμες. Για τον προγραμματισμό υπολογίζεται κατά προσέγγιση 1,5 έως 2 % του τιμήματος· χωρίς χρηματοδότηση η τιμή βρίσκεται συνήθως στο κατώτερο όριο, με εγγραφή εμπράγματου βάρους (Grundschuld) υπέρ της τράπεζας μάλλον στο ανώτερο.

Επί των αμοιβών του συμβολαιογράφου επιβάλλεται ΦΠΑ, επί των τελών κτηματολογίου όχι. Ενδεχομένως προστίθενται έξοδα για διερμηνείς, μεταφράσεις ή πληρεξούσια στο εξωτερικό.

Μεσιτική αμοιβή: τι προβλέπει ο νόμος

Για την αγορά διαμερίσματος ή μονοκατοικίας από καταναλωτή ισχύουν από τον Δεκέμβριο του 2020 οι §§ 656a έως 656d BGB. Μια σύμβαση μεσιτείας για τέτοια ακίνητα απαιτεί κειμενικό τύπο (Textform) (§ 656a).

Εάν ο μεσίτης λαμβάνει υπόσχεση αμοιβής και από τις δύο πλευρές, αγοραστής και πωλητής πρέπει να δεσμεύονται στο ίδιο ύψος (§ 656c). Εάν μόνο η μία πλευρά έχει αναθέσει στον μεσίτη, η άλλη πλευρά μπορεί να υποχρεωθεί συμβατικά να καταβάλει το πολύ το ίδιο ποσό που καταβάλλει η ίδια η εντολέας πλευρά, και μόνο αφού αυτή έχει αποδεδειγμένα πληρώσει (§ 656d).

Το ύψος της αμοιβής δεν καθορίζεται από τον νόμο, αλλά συμφωνείται· πρέπει να αναφέρεται στο ενημερωτικό φυλλάδιο του ακινήτου (Exposé) ή στη σύμβαση μεσιτείας. Συμπεριλάβετέ την μαζί με τον ΦΠΑ στον υπολογισμό σας.

Παράδειγμα υπολογισμού

Υπόθεση: τίμημα 300.000 € στο Βερολίνο, αμοιβή μεσίτη για τον αγοραστή 3,57 % συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ (συμφωνημένος συντελεστής για το παράδειγμα). Φόρος μεταβίβασης 6,0 % = 18.000 €· συμβολαιογράφος και κτηματολόγιο 1,5–2 % = 4.500–6.000 €· μεσιτική αμοιβή = 10.710 €. Σύνολο παρεπόμενων εξόδων: περίπου 33.200–34.700 € ή περίπου 11,1–11,6 % του τιμήματος.

Το ίδιο διαμέρισμα στη Βαυαρία θα είχε, λόγω του συντελεστή 3,5 %, κατά 7.500 € χαμηλότερο φόρο μεταβίβασης. Οι τράπεζες κατά κανόνα δεν χρηματοδοτούν τα παρεπόμενα έξοδα ή το κάνουν απρόθυμα· θα πρέπει να μπορούν να καλυφθούν από ίδια κεφάλαια.

Μην ξεχνάτε τα τρέχοντα έξοδα

Μετά την αγορά προκύπτουν κοινόχρηστα (Hausgeld), φόρος ακινήτων (Grundsteuer) και ενδεχομένως έξοδα διαχείρισης της μίσθωσης. Δεν ανήκουν στα παρεπόμενα έξοδα αγοράς, επηρεάζουν όμως την απόδοση και τη ρευστότητα τους πρώτους μήνες.

Πηγές

https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.finanzleser.de/steuern/steuerarten/grunderwerbsteuer
https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__22.html
https://www.vr.de/privatkunden/themenwelten/wohnen-immobilien/bauen-kaufen/notarkosten-hauskauf.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656b.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/formulaires/2042-ifi/2026/2042-ifi_5480.pdf

Συχνές ερωτήσεις

Πότε πρέπει να καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης;

Η εφορία αποστέλλει μετά τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης πράξη επιβολής φόρου· ο φόρος είναι κατά κανόνα ληξιπρόθεσμος έναν μήνα μετά την κοινοποίηση. Μόνο μετά την πληρωμή εκδίδεται η βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας (Unbedenklichkeitsbescheinigung), η οποία απαιτείται για την εγγραφή στο κτηματολόγιο.

Ποιος πληρώνει συμβολαιογράφο και κτηματολόγιο;

Συνήθως ο αγοραστής· τα έξοδα για την εξάλειψη των εμπράγματων βαρών (Grundschulden) του πωλητή τα αναλαμβάνει κατά κανόνα ο πωλητής. Καθοριστικό είναι το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Μπορώ να εκπέσω φορολογικά τα παρεπόμενα έξοδα;

Σε μισθωμένα διαμερίσματα ο φόρος μεταβίβασης, τα έξοδα συμβολαιογράφου, κτηματολογίου και μεσίτη αυξάνουν κατά κανόνα το κόστος κτήσης και επενεργούν μέσω των αποσβέσεων· τα έξοδα του Grundschuld μπορεί να αποτελούν εκπιπτόμενες δαπάνες (Werbungskosten). Ζητήστε από τον φοροτεχνικό σας να το ελέγξει.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.