Εξοχικό διαμέρισμα και Airbnb στο Βερολίνο: τι επιτρέπεται το 2026

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα στο Βερολίνο για να το εκμισθώνει σε τουρίστες έρχεται αντιμέτωπος με ένα από τα αυστηρότερα ρυθμιστικά πλαίσια στην Ευρώπη. Η βερολινέζικη απαγόρευση αλλαγής χρήσης κατοικιών (Zweckentfremdungsverbot) απαιτεί κατ’ αρχήν άδεια· από τον Μάιο του 2026 ισχύει επιπλέον κανονισμός της ΕΕ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Βασική αρχή: οι κατοικίες προορίζονται για κατοίκηση

Σύμφωνα με τον βερολινέζικο νόμο για την απαγόρευση αλλαγής χρήσης κατοικιών (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, ZwVbG), η χρήση κατοικίας ως εξοχικού διαμερίσματος (Ferienwohnung) αποτελεί αλλαγή χρήσης και απαιτεί άδεια της δημοτικής υπηρεσίας της περιφέρειας (Bezirksamt). Αυτό ισχύει για ολόκληρη την επικράτεια της πόλης.

Άδεια για τη μόνιμη χρήση ολόκληρου διαμερίσματος ως εξοχικού χωρίς δική σας κατοίκηση σε αυτό χορηγείται, σύμφωνα με όσα γνωρίζουμε, μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Όποιος σχεδιάζει ένα διαμέρισμα ως καθαρά επένδυση εξοχικής μίσθωσης θα πρέπει να ρωτήσει πριν από την αγορά το αρμόδιο Bezirksamt.

Τι είναι δυνατό με άδεια ή γνωστοποίηση

Κύρια κατοικία, μεμονωμένα δωμάτια: Όποιος εκμισθώνει μεμονωμένα δωμάτια της δικής του κύριας κατοικίας σε παραθεριστές δεν χρειάζεται άδεια, αλλά δωρεάν προηγούμενη γνωστοποίηση στο Bezirksamt, εφόσον η εκμισθούμενη επιφάνεια δεν υπερβαίνει το 49 % της επιφάνειας κατοικίας.

Κύρια κατοικία, ολόκληρο διαμέρισμα: Η προσωρινή εκμίσθωση ολόκληρης της κύριας κατοικίας, για παράδειγμα κατά τη διάρκεια ενός ταξιδιού, απαιτεί άδεια και είναι δυνατή, εφόσον διατηρείται ο χαρακτήρας της ως κύριας κατοικίας.

Δεύτερη κατοικία: Για δευτερεύουσα κατοικία μπορεί να χορηγηθεί άδεια εκμίσθωσης ως εξοχικού διαμερίσματος κατά κανόνα για το πολύ 90 ημέρες τον χρόνο. Άδεια δεν χορηγείται εάν ο αιτών έχει στο Βερολίνο επιπλέον άλλη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.

Αριθμός μητρώου και Κανονισμός ΕΕ 2024/1028

Από την 1η Αυγούστου 2018 ο αριθμός μητρώου (Registriernummer) που χορηγεί το Bezirksamt πρέπει να αναγράφεται εμφανώς σε κάθε αγγελία, και στις διαδικτυακές πλατφόρμες.

Ο Κανονισμός (ΕΕ) 2024/1028 για τη συλλογή και την ανταλλαγή δεδομένων σχετικά με βραχυχρόνιες μισθώσεις ισχύει από τις 20 Μαΐου 2026. Υποχρεώνει μεταξύ άλλων τις πλατφόρμες να εμφανίζουν και να ελέγχουν τους αριθμούς μητρώου και επιτρέπει στις αρχές την ανταλλαγή δεδομένων. Το Βερολίνο τον ενσωμάτωσε με τον Τέταρτο Νόμο για την τροποποίηση του ZwVbG, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 17 Ιουνίου 2026. Σύμφωνα με τη Γερουσία του Βερολίνου (Senat), η τεχνική υλοποίηση βρίσκεται ακόμη σε δοκιμαστική φάση· προς το παρόν δεν χορηγούνται νέοι αριθμοί μητρώου, οι υφιστάμενοι μπορούν να εξακολουθούν να χρησιμοποιούνται (κατάσταση Οκτωβρίου 2026).

Πρόστιμα

Οι παραβάσεις αποτελούν διοικητικές παραβάσεις (Ordnungswidrigkeiten). Για τις σοβαρότερες περιπτώσεις ο νόμος προβλέπει πρόστιμα έως 500.000 €, για άλλες παραβάσεις, όπως η μη αναγραφή του αριθμού μητρώου, έως 250.000 €. Η Γερουσία αναδιατύπωσε τα πλαίσια προστίμων με την ανακοίνωση 1/2026· για ένα εξοχικό διαμέρισμα χωρίς άδεια αναφέρει για παράδειγμα 1.500 έως 2.500 € ανά μήνα και ανά μονάδα κατοικίας, εφόσον το οικονομικό όφελος δεν είναι υψηλότερο. Επιπλέον το Bezirksamt μπορεί να διατάξει την επαναφορά στη χρήση κατοικίας.

Περαιτέρω σημεία για αγοραστές

Ακόμη και με άδεια, η δήλωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (Teilungserklärung) ή μια απόφαση της κοινότητας ιδιοκτητών μπορεί να περιορίζει την επαγγελματική βραχυχρόνια μίσθωση. Ελέγξτε την Teilungserklärung, τον κανονισμό της κοινότητας (Gemeinschaftsordnung) και τα πρακτικά.

Τα έσοδα από εξοχική μίσθωση φορολογούνται στη Γερμανία· σε εκμίσθωση σε εναλλασσόμενους επισκέπτες μπορεί να προκύψουν επιπλέον ζητήματα ΦΠΑ και επιχειρηματικής δραστηριότητας. Ζητήστε από τον φοροτεχνικό σας να το ελέγξει.

Εναλλακτική: μίσθωση μεγαλύτερης διάρκειας

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα στο Βερολίνο ως επένδυση το εκμισθώνει κατά κανόνα για κατοίκηση, αορίστου ή ορισμένου χρόνου. Για αυτό δεν ισχύουν οι κανόνες για τα εξοχικά διαμερίσματα, αλλά το γενικό δίκαιο μισθώσεων: πλαφόν ενοικίων, προστασία από καταγγελία και οι αυστηρές προϋποθέσεις για συμβάσεις ορισμένου χρόνου.

Η επιπλωμένη μίσθωση σε εργαζόμενους ή φοιτητές είναι δυνατή, υπόκειται όμως επίσης στο πλαφόν ενοικίων. Οι πλατφόρμες πρέπει σύμφωνα με τον κανονισμό της ΕΕ να απενεργοποιούν αγγελίες χωρίς έγκυρο αριθμό μητρώου· αυτό αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι τις συνήθεις συμβάσεις μίσθωσης.

Τι να ελέγξετε πριν από την αγορά

Υπάρχει ήδη άδεια για το διαμέρισμα; Κατά κανόνα είναι συνδεδεμένη με το πρόσωπο και τη χρήση και δεν μεταβιβάζεται αυτόματα στον αγοραστή – ζητήστε επιβεβαίωση από το Bezirksamt. Επιτρέπει η Teilungserklärung τη χρήση; Υπάρχουν αποφάσεις της κοινότητας κατά της βραχυχρόνιας μίσθωσης; Χωρίς αυτή τη διευκρίνιση κανένας υπολογισμός δεν θα πρέπει να βασίζεται σε εξοχική μίσθωση.

Πηγές

https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/
https://eur-lex.europa.eu/eli/reg/2024/1028/oj
https://www.berlin.de/sen/wohnen/_assets/rechtliches/durchfuehrung-des-zweckentfremdungsverbot-gesetzes-mitteilung-1-2026_neufassung-der-bussgeld-rahmenbetraege.pdf
https://pardok.parlament-berlin.de/starweb/adis/citat/VT/19/SchrAnfr/S19-22757.pdf
https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/service-und-organisationseinheiten/zweckentfremdung/artikel.1353819.php

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να διαθέσω τη δεύτερη κατοικία μου στο Βερολίνο μέσω Airbnb;

Μόνο με άδεια του Bezirksamt· χορηγείται κατά κανόνα για το πολύ 90 ημέρες τον χρόνο και όχι εάν έχετε άλλη κατοικία στο Βερολίνο.

Χρειάζομαι άδεια για την εκμίσθωση ενός δωματίου;

Όχι, εφόσον πρόκειται για την κύρια κατοικία σας και εκμισθώνεται το πολύ το 49 % της επιφάνειας· απαιτείται τότε προηγούμενη γνωστοποίηση.

Τι ισχύει για μίσθωση από τρεις μήνες και άνω;

Οι μακροχρόνιες μισθώσεις για κατοίκηση δεν αποτελούν χρήση ως εξοχικό διαμέρισμα. Ισχύει το κανονικό δίκαιο μισθώσεων, συμπεριλαμβανομένου του πλαφόν ενοικίων.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.