Φορολόγηση εισοδημάτων από μισθώματα στη Γερμανία χωρίς κατοικία στη Γερμανία

Όποιος εκμισθώνει διαμέρισμα στη Γερμανία αλλά ζει στο εξωτερικό υπόκειται για τα εισοδήματα αυτά από μισθώματα σε περιορισμένη φορολογική υποχρέωση (beschränkte Steuerpflicht) στη Γερμανία. Το δικαίωμα φορολόγησης ανήκει, σύμφωνα με τις συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας, κατά κανόνα στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Το παρόν άρθρο εξηγεί τα βασικά· ο υπολογισμός στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι έργο του φοροτεχνικού.

Περιορισμένη φορολογική υποχρέωση

Φυσικά πρόσωπα χωρίς κατοικία και συνήθη διαμονή στη Γερμανία υπόκεινται σε περιορισμένη φορολογική υποχρέωση για τα εγχώρια εισοδήματά τους. Σε αυτά τα εισοδήματα ανήκουν, σύμφωνα με την § 49 παρ. 1 αρ. 6 του νόμου περί φορολογίας εισοδήματος (EStG), τα εισοδήματα από εκμίσθωση και μίσθωση ακίνητης περιουσίας που βρίσκεται στην ημεδαπή.

Δεν υπάρχει παρακράτηση φόρου στην πηγή· τα εισοδήματα φορολογούνται μέσω δήλωσης φόρου εισοδήματος στη Γερμανία. Αρμόδια είναι, σύμφωνα με την § 19 παρ. 2 του Φορολογικού Κώδικα (Abgabenordnung), κατ’ αρχήν η εφορία στην περιφέρεια της οποίας βρίσκεται το διαμέρισμα (σε περίπτωση περισσότερων ακινήτων εκείνη όπου βρίσκεται η πολυτιμότερη περιουσία).

Χωρίς αφορολόγητο όριο – με μία εξαίρεση

Όσοι υπόκεινται σε περιορισμένη φορολογική υποχρέωση φορολογούνται με την κανονική προοδευτική κλίμακα, ωστόσο το φορολογητέο εισόδημα αυξάνεται σύμφωνα με την § 50 παρ. 1 εδ. 2 EStG κατά το αφορολόγητο όριο (Grundfreibetrag). Στην πράξη έτσι χάνεται το αφορολόγητο βασικό ποσό, το οποίο το 2026 ανέρχεται σε 12.348 €· ακόμη και μικρά πλεονάσματα φορολογούνται.

Όποιος αποκτά σχεδόν το σύνολο του εισοδήματός του στη Γερμανία (τουλάχιστον 90 % ή εισοδήματα αλλοδαπής κάτω από το αφορολόγητο όριο) μπορεί σύμφωνα με την § 1 παρ. 3 EStG να ζητήσει να αντιμετωπίζεται ως υπόχρεος με απεριόριστη φορολογική υποχρέωση. Για τυπικούς επενδυτές με εισόδημα στη χώρα καταγωγής αυτό σπάνια ισχύει.

Απόσβεση (AfA) του κτιρίου

Αποσβένεται μόνο το μέρος του κόστους κτήσης που αντιστοιχεί στο κτίριο, όχι το μέρος που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. Η σταθερή απόσβεση (lineare AfA) ανέρχεται σύμφωνα με την § 7 παρ. 4 EStG ετησίως σε 3 % για κτίρια κατοικιών που ολοκληρώθηκαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2022, σε 2 % για ολοκλήρωση μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 1925 και 31ης Δεκεμβρίου 2022 και σε 2,5 % για ολοκλήρωση πριν από το 1925.

Για νέα κτίρια μισθωμένων κατοικιών, η κατασκευή των οποίων ξεκίνησε μετά τις 30 Σεπτεμβρίου 2023 και πριν από την 1η Οκτωβρίου 2029 (ή, σε περίπτωση συμβολαίου αγοράς εντός αυτής της περιόδου, κατά το έτος ολοκλήρωσης), είναι εναλλακτικά δυνατή φθίνουσα απόσβεση (degressive AfA) 5 % επί της αναπόσβεστης αξίας (§ 7 παρ. 5a EStG). Εάν είναι πιο συμφέρουσα για εσάς θα πρέπει να το υπολογίσει ο φοροτεχνικός.

Εκπιπτόμενες δαπάνες

Εκπίπτουν ιδίως οι τόκοι δανείων, τα μέρη των κοινοχρήστων (Hausgeld) που δεν μετακυλίονται στον μισθωτή (όπως η αμοιβή του διαχειριστή), οι επισκευές, το κόστος διαχείρισης της μίσθωσης, τα έξοδα μετακίνησης και συμβουλευτικής, καθώς και η απόσβεση. Η εισφορά στο αποθεματικό συντήρησης (Erhaltungsrücklage) της κοινότητας ιδιοκτητών στην πράξη εκπίπτει μόνο όταν η κοινότητα δαπανήσει πράγματι τα χρήματα για συντήρηση.

Προσοχή στις ανακαινίσεις λίγο μετά την αγορά: εάν οι δαπάνες επισκευής κατά τα πρώτα τρία έτη υπερβαίνουν καθαρά το 15 % του κόστους κτήσης του κτιρίου, θεωρούνται σύμφωνα με την § 6 παρ. 1 αρ. 1a EStG δαπάνες κατασκευής συνδεόμενες με την κτήση (anschaffungsnahe Herstellungskosten) και επενεργούν μόνο μέσω της απόσβεσης.

Δήλωση και προθεσμίες

Η δήλωση υποβάλλεται για κάθε ημερολογιακό έτος. Χωρίς φοροτεχνικό η προθεσμία λήγει σύμφωνα με την § 149 παρ. 2 AO κατ’ αρχήν με την πάροδο του έβδομου μήνα μετά το τέλος του έτους (31 Ιουλίου), με φοροτεχνικό ισχύουν μεγαλύτερες προθεσμίες. Φυλάσσετε οργανωμένα το συμβόλαιο αγοράς, τις εκκαθαρίσεις κοινοχρήστων, τα μισθωτήρια και τα παραστατικά.

Συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας

Σύμφωνα με τις γερμανικές συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας (Doppelbesteuerungsabkommen) – σε αντιστοιχία με το άρθρο 6 του Υποδείγματος Σύμβασης του ΟΟΣΑ – δικαίωμα φορολόγησης έχει το κράτος στο οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Το κράτος κατοικίας σας, ανάλογα με τη σύμβαση, απαλλάσσει τα εισοδήματα (συχνά με επιφύλαξη προοδευτικότητας) ή συμψηφίζει τον γερμανικό φόρο. Το πώς ενεργεί η χώρα σας εξαρτάται από την εκάστοτε σύμβαση και το εθνικό σας δίκαιο.

Για αγοραστές από την Ελλάδα

Σύμφωνα με τη Σύμβαση Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (ΣΑΔΦ) Γερμανίας–Ελλάδας του 1966, τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία μπορούν να φορολογούνται στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο· η Ελλάδα, σύμφωνα με το άρθρο περί μεθόδων, συμψηφίζει τον γερμανικό φόρο με τον ελληνικό φόρο. Ζητήστε από έναν Έλληνα φοροτεχνικό να ελέγξει την εφαρμογή.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__50.html
https://www.finanz-tools.de/einkommensteuer/grundfreibetrag-tabelle
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__149.html
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/Schede/Pagamenti/Imposta+sul+valore+degli+immobili+estero+Ivie/Versamento+e+dichiarazione+scheda+IVIE/?page=schede
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/pgp/2587-PGP
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/report-of-foreign-bank-and-financial-accounts-fbar
https://www.gov.uk/tax-foreign-income

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να υποβάλω δήλωση και σε περίπτωση ζημίας;

Η δήλωση είναι σκόπιμη, ώστε οι ζημίες να διαπιστωθούν και να συμψηφιστούν με μεταγενέστερα πλεονάσματα από γερμανικές πηγές. Εάν υπάρχει υποχρέωση το διευκρινίζει ο φοροτεχνικός ή η εφορία.

Παρακρατείται ο φόρος από το μίσθωμα;

Όχι, για εισοδήματα ιδιωτών από μισθώματα δεν υπάρχει παρακράτηση φόρου στην πηγή· ο φόρος καθορίζεται μέσω της φορολογικής εκκαθάρισης.

Ποιος συντελεστής απόσβεσης ισχύει για ένα παλαιό κτίριο του 1910;

Για κτίρια που ολοκληρώθηκαν πριν από την 1η Ιανουαρίου 1925, η σταθερή απόσβεση ανέρχεται σε 2,5 % ετησίως.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.