Πού είναι φθηνά τα διαμερίσματα στη Γερμανία – και τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές

Μεταξύ ακριβών μεγαλουπόλεων και διαρθρωτικά αδύναμων περιοχών υπάρχουν στη Γερμανία διαφορές τιμών πολλαπλάσιου μεγέθους. Οι χαμηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο είναι όμως συχνά έκφραση κενών κατοικιών και πληθυσμιακής συρρίκνωσης. Το παρόν άρθρο αξιολογεί τους αριθμούς.

Επίπεδο τιμών: μεγάλη διασπορά

Σύμφωνα με στοιχεία αγγελιών της ScreenImmos (κατάσταση 09.10.2026, διάμεση τιμή των τιμών αγγελιών, όχι τιμές πώλησης), η πανεθνική διάμεση τιμή για διαμερίσματα σε ιδιοκτησία ανέρχεται σε 3.898 € ανά m². Στη Σαξονία ανέρχεται σε 2.598 €, με μεγάλες διαφορές: Δρέσδη 3.200 €, Λειψία 3.125 €, Κέμνιτς 1.145 €.

Στην περιοχή του Ρουρ η ίδια πηγή αναφέρει για το Γκελζενκίρχεν 1.533 €, το Ντούισμπουργκ 1.772 €, το Έσσεν 2.491 € και το Ντόρτμουντ 2.525 € ανά m²· η διάμεση τιμή για τη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία ανέρχεται σε 3.026 €. Οι πραγματικές τιμές πώλησης μπορεί να αποκλίνουν σημαντικά από τις τιμές των αγγελιών.

Σύμφωνα με την Ανώτατη Επιτροπή Εκτιμητών της Σαξονίας (Oberer Gutachterausschuss Sachsen), το 2024 καταγράφηκαν περίπου 38.000 συμβόλαια αγοραπωλησίας με κύκλο εργασιών άνω των 8,1 δισ. €· τα οικόπεδα για ατομική κατοικία κόστιζαν στο Κέμνιτς και στις επαρχίες (Landkreise) κατά μέσο όρο περίπου 100 € ανά m², στη Δρέσδη και στη Λειψία περίπου 300 €.

Κενές κατοικίες

Το ενεργό στην αγορά ποσοστό κενών κατοικιών σε πολυκατοικίες ανερχόταν στο τέλος του 2024, σύμφωνα με τον δείκτη κενών κατοικιών CBRE-empirica, πανεθνικά σε 2,2 % (περίπου 522.000 κατοικίες). Στην Ανατολική Γερμανία χωρίς το Βερολίνο ήταν 5,4 %, στη Δύση 1,7 %. Σε συρρικνούμενες περιοχές το ποσοστό παρέμεινε στάσιμο στο 6,9 %, σε αναπτυσσόμενες περιοχές ήταν 1,4 %.

Τα υψηλότερα ποσοστά μεταξύ των επαρχιών και των πόλεων εκτός επαρχίας είχαν το Ντεσάου-Ρόσλαου (7,6 %) και το Πιρμάζενς (7,3 %), τα χαμηλότερα το Φράιμπουργκ, το Μόναχο και η Φρανκφούρτη στον Μάιν (0,1 % η καθεμία). Η διαφορά μεταξύ αναπτυσσόμενων και συρρικνούμενων περιοχών είναι πιο ενδεικτική από εκείνη μεταξύ Ανατολής και Δύσης.

Πληθυσμιακή εξέλιξη

Η πρόβλεψη χωροταξίας του Ομοσπονδιακού Ινστιτούτου Έρευνας Κτιρίων, Πολεοδομίας και Χωροταξίας (BBSR) έως το 2045 αναμένει ανάπτυξη κυρίως στο Βερολίνο και την ευρύτερη περιοχή του, καθώς και σε δυτικογερμανικές μητροπολιτικές περιφέρειες. Αρκετές ανατολικογερμανικές επαρχίες – μεταξύ αυτών οι Erzgebirgskreis, Greiz και Mansfeld-Südharz – χάνουν σύμφωνα με αυτήν έως το 2045 περισσότερο από το ένα πέμπτο του πληθυσμού τους. Συρρικνώνονται επίσης τμήματα της Βόρειας Έσσης, της Ανατολικής Βεστφαλίας και του Σάαρλαντ.

Προβλέψεις αυτού του είδους εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη μετανάστευση και ενέχουν αβεβαιότητα. Για μια απόφαση αγοράς τα στοιχεία της συγκεκριμένης επαρχίας και πόλης είναι σημαντικότερα από τους μέσους όρους.

Τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές

Μικροτοποθεσία: στην ίδια πόλη το ποσοστό κενών κατοικιών μπορεί να διαφέρει έντονα μεταξύ γειτονιών. Ελέγξτε τις συγκοινωνίες, τις θέσεις εργασίας, τα πανεπιστήμια και την εξυπηρέτηση στην περιοχή.

Κτίριο και κοινότητα: σε χαμηλές τιμές συχνά λείπουν χρήματα για τη συντήρηση. Τα πρακτικά, το αποθεματικό συντήρησης (Erhaltungsrücklage), οι οφειλές κοινοχρήστων και οι κενές κατοικίες στο κτίριο είναι σημαντικότερα από την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Πολλά κενά διαμερίσματα σε μια κοινότητα σημαίνουν λιγότερους ιδιοκτήτες που πληρώνουν.

Εκμίσθωση: ελέγξτε το μισθωτήριο, το ιστορικό πληρωμών και το συνήθες στην περιοχή μίσθωμα. Μια υψηλή αρχική απόδοση μπορεί να εξαφανιστεί γρήγορα λόγω αλλαγής μισθωτή, κενότητας ή εξόδων ανακαίνισης.

Μεταπώληση: σε συρρικνούμενες αγορές η πώληση ενός διαμερίσματος μπορεί να διαρκέσει πολύ· η εξέλιξη των τιμών μπορεί να είναι αρνητική.

Παρεπόμενα έξοδα: ο φόρος μεταβίβασης (Grunderwerbsteuer) ανέρχεται στη Σαξονία σε 5,5 %, στη Σαξονία-Άνχαλτ και στη Θουριγγία σε 5,0 %, στη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία σε 6,5 %.

Ελέγξτε μόνοι σας τους αριθμούς

Οι Επιτροπές Εκτιμητών (Gutachterausschüsse) των πόλεων και των επαρχιών δημοσιεύουν εκθέσεις για την αγορά ακινήτων (Grundstücksmarktberichte) με πραγματικές τιμές πώλησης· στη Σαξονία είναι προσβάσιμες μέσω της πύλης BORIS Sachsen. Είναι πιο αξιόπιστες από τις τιμές αγγελιών.

Για την πλευρά της ζήτησης βοηθούν οι πληθυσμιακές προβλέψεις του BBSR και των στατιστικών υπηρεσιών των κρατιδίων, καθώς και στοιχεία κενών κατοικιών σε επίπεδο επαρχίας. Ρωτήστε τον διαχειριστή για τις κενές κατοικίες και τις οφειλές κοινοχρήστων στο συγκεκριμένο κτίριο – αυτοί οι αριθμοί δεν εμφανίζονται σε καμία στατιστική.

Πηγές

https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/sachsen/
https://screenimmos.de/immobilienpreise/bundesland/nordrhein-westfalen/
https://www.medienservice.sachsen.de/medien/news/1093266/download_pdf
https://www.cash-online.de/a/wohnungsleerstand-sinkt-deutlich-auf-522-000-einheiten-708662/
https://www.bay-landkreistag.de/media/103280/vwi-11072024-bbsr-veroeffentlicht-bevoelkerungsprognose-bis-2045.pdf
https://www.haufe.de/id/beitrag/grunderwerbsteuersaetze-der-bundeslaender-uebersicht-HI3037525.html
https://www.boris.sachsen.de/

Συχνές ερωτήσεις

Πού είναι φθηνότερα τα διαμερίσματα σε ιδιοκτησία στη Γερμανία;

Σύμφωνα με στοιχεία αγγελιών, κυρίως σε τμήματα της Ανατολικής Γερμανίας (π.χ. Κέμνιτς περίπου 1.150 € ανά m²) και της περιοχής του Ρουρ (π.χ. Γκελζενκίρχεν περίπου 1.530 € ανά m²), κατάσταση Οκτωβρίου 2026.

Είναι ένα φθηνό διαμέρισμα αυτομάτως καλή επένδυση;

Όχι. Οι χαμηλές τιμές αντικατοπτρίζουν συχνά κενές κατοικίες, πληθυσμιακή συρρίκνωση ή ανάγκη ανακαίνισης. Καθοριστικά είναι η τοποθεσία, η κατάσταση και η δυνατότητα εκμίσθωσης.

Πόσο υψηλό είναι το ποσοστό κενών κατοικιών στην Ανατολική Γερμανία;

Στο τέλος του 2024 το ενεργό στην αγορά ποσοστό κενών κατοικιών σε πολυκατοικίες στην Ανατολική Γερμανία χωρίς το Βερολίνο ανερχόταν σε 5,4 % (CBRE-empirica).

Πού βρίσκω πραγματικές τιμές πώλησης αντί για τιμές αγγελιών;

Στις εκθέσεις για την αγορά ακινήτων των τοπικών Επιτροπών Εκτιμητών, οι οποίες βασίζονται σε όλα τα συμβολαιογραφικά συμβόλαια αγοραπωλησίας.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.