Κοινόχρηστα, κοινότητα ιδιοκτητών και διαχειριστής: τι πρέπει να ελέγξουν οι αγοραστές διαμερισμάτων

Όποιος αγοράζει διαμέρισμα σε ιδιοκτησία γίνεται μέλος μιας κοινότητας ιδιοκτητών διαμερισμάτων (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Η οικονομική της κατάσταση και οι αποφάσεις της συνδιαμορφώνουν τα τρέχοντα έξοδα – μερικές φορές περισσότερο από την κατάσταση του ίδιου του διαμερίσματος.

Αποκλειστική ιδιοκτησία, κοινόκτητα μέρη, δήλωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας

Το ίδιο το διαμέρισμα αποτελεί αποκλειστική ιδιοκτησία (Sondereigentum). Η στέγη, η πρόσοψη, οι φέροντες τοίχοι, το κλιμακοστάσιο, οι κεντρικές σωληνώσεις και κατά κανόνα τα παράθυρα ανήκουν στα κοινόκτητα μέρη (Gemeinschaftseigentum). Τι ακριβώς ανήκει πού ρυθμίζουν ο νόμος περί οριζόντιας ιδιοκτησίας (Wohnungseigentumsgesetz, WEG), η δήλωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (Teilungserklärung) και ο κανονισμός της κοινότητας (Gemeinschaftsordnung).

Η Teilungserklärung καθορίζει επίσης τα ποσοστά συνιδιοκτησίας, τα δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης (Sondernutzungsrechte) (π.χ. τμήμα κήπου, θέση στάθμευσης) και τους περιορισμούς χρήσης. Μπορεί να προβλέπει ότι η πώληση απαιτεί τη συναίνεση του διαχειριστή (§ 12 WEG).

Κοινόχρηστα και προϋπολογισμός

Κάθε ιδιοκτήτης καταβάλλει μηνιαίως κοινόχρηστα (Hausgeld). Βάση είναι ο προϋπολογισμός (Wirtschaftsplan), επί του οποίου αποφασίζουν οι ιδιοκτήτες σύμφωνα με την § 28 WEG· μετά τη λήξη του έτους ακολουθούν η ετήσια εκκαθάριση (Jahresabrechnung) και μια έκθεση περιουσιακής κατάστασης του διαχειριστή.

Τα κοινόχρηστα περιλαμβάνουν λειτουργικά έξοδα όπως νερό, απορρίμματα, ασφάλεια κτιρίου και καθαριότητα, την αμοιβή του διαχειριστή, τα έξοδα συντήρησης και την εισφορά στο αποθεματικό συντήρησης. Τον φόρο ακινήτων (Grundsteuer) τον καταβάλλει κάθε ιδιοκτήτης χωριστά στον δήμο.

Σε περίπτωση εκμίσθωσης μόνο ένα μέρος μπορεί να μετακυλιστεί στον μισθωτή: τα έξοδα διαχείρισης και τα έξοδα συντήρησης δεν αποτελούν σύμφωνα με την § 1 παρ. 2 του κανονισμού για τα λειτουργικά έξοδα (Betriebskostenverordnung) μετακυλιόμενα λειτουργικά έξοδα.

Αποθεματικό συντήρησης και έκτακτες εισφορές

Η συγκέντρωση επαρκούς αποθεματικού συντήρησης (Erhaltungsrücklage) ανήκει σύμφωνα με την § 19 παρ. 2 αρ. 4 WEG στην προσήκουσα διαχείριση. Δεν υπάρχει νομοθετικά καθορισμένο ελάχιστο ύψος. Εάν το αποθεματικό είναι πολύ μικρό σε σχέση με τις επικείμενες εργασίες, απειλούνται έκτακτες εισφορές (Sonderumlagen), τις οποίες κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να καταβάλει ανάλογα με το ποσοστό του.

Σημαντικό για το συμβόλαιο αγοραπωλησίας: το αναλογούν αποθεματικό παραμένει στην κοινότητα, δεν καταβάλλεται στον πωλητή. Το ποιος επιβαρύνεται με έκτακτες εισφορές που έχουν ήδη αποφασιστεί αλλά καθίστανται ληξιπρόθεσμες μόλις μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας θα πρέπει να ρυθμίζεται ρητά στο συμβόλαιο.

Γενική συνέλευση ιδιοκτητών

Ο διαχειριστής πρέπει να συγκαλεί τουλάχιστον μία φορά τον χρόνο συνέλευση (§ 24 WEG). Από τη μεταρρύθμιση του WEG του 2020 κάθε νομίμως συγκληθείσα συνέλευση βρίσκεται σε απαρτία ανεξάρτητα από τον αριθμό των παρόντων· οι ιδιοκτήτες μπορούν επιπλέον να αποφασίσουν τη διαδικτυακή συμμετοχή.

Οι αποφάσεις καταγράφονται σε συλλογή αποφάσεων (Beschluss-Sammlung), την οποία οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να συμβουλευτούν με τη συναίνεση του πωλητή. Και ως ιδιοκτήτης στο εξωτερικό μπορείτε να εκπροσωπηθείτε στη συνέλευση· το πληρεξούσιο απαιτεί κειμενικό τύπο (Textform).

Διαχειριστής

Ο διαχειριστής εκτελεί τις αποφάσεις, διαχειρίζεται τα χρήματα και καταρτίζει τον προϋπολογισμό και την εκκαθάριση. Από την 1η Δεκεμβρίου 2023 κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει τον διορισμό πιστοποιημένου διαχειριστή (§ 19 παρ. 2 αρ. 6 WEG). Για την εκμίσθωση του δικού σας διαμερίσματος αρμόδια είναι μια χωριστή διαχείριση μίσθωσης (διαχείριση αποκλειστικής ιδιοκτησίας (Sondereigentumsverwaltung)), η οποία κοστίζει επιπλέον.

Λίστα ελέγχου πριν από την αγορά

Πρακτικά των γενικών συνελεύσεων των τελευταίων τριών ετών και η συλλογή αποφάσεων: Έχουν αποφασιστεί ή αναβληθεί ανακαινίσεις; Υπάρχουν διαφορές ή δικαστικές διαδικασίες;

Τρέχων προϋπολογισμός και τελευταία ετήσια εκκαθάριση: ύψος των κοινοχρήστων, μερίδιο μετακυλιόμενων εξόδων, οφειλές κοινοχρήστων άλλων ιδιοκτητών.

Ύψος του αποθεματικού συντήρησης σε σχέση με την ηλικία και την κατάσταση του κτιρίου (στέγη, πρόσοψη, θέρμανση, σωληνώσεις, ανελκυστήρας).

Teilungserklärung με όλες τις τροποποιήσεις: δικαιώματα αποκλειστικής χρήσης, περιορισμοί χρήσης, απαιτήσεις συναίνεσης.

Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Energieausweis) και στοιχεία για την εγκατάσταση θέρμανσης.

Οικοδομικές μεταβολές

Από τη μεταρρύθμιση του WEG του 2020 κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει να του επιτραπούν ορισμένες οικοδομικές μεταβολές με δικά του έξοδα: μέτρα για άτομα με αναπηρία, φόρτιση ηλεκτρικών οχημάτων, προστασία από διάρρηξη και σύνδεση οπτικών ινών (§ 20 παρ. 2 WEG). Για τον τρόπο υλοποίησης αποφασίζει η κοινότητα.

Άλλες οικοδομικές μεταβολές αποφασίζονται με απλή πλειοψηφία. Τα έξοδα τα φέρουν κατ’ αρχήν οι ιδιοκτήτες που συμφώνησαν· σε απόφαση με περισσότερα από τα δύο τρίτα των ψήφων που δόθηκαν και το ήμισυ όλων των ποσοστών συνιδιοκτησίας (εφόσον τα έξοδα δεν είναι δυσανάλογα) ή όταν τα έξοδα αποσβένονται σε εύλογο χρονικό διάστημα, όλοι οι ιδιοκτήτες (§ 21 WEG). Ελέγξτε επομένως στα πρακτικά αν έχουν αποφασιστεί δαπανηρά μέτρα, τα έξοδα των οποίων θα βαρύνουν τον αγοραστή.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html
https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html

Συχνές ερωτήσεις

Ευθύνομαι για οφειλές κοινοχρήστων του πωλητή;

Κατά κανόνα ο αγοραστής δεν ευθύνεται για κοινόχρηστα που κατέστησαν ληξιπρόθεσμα πριν από την απόκτηση της κυριότητας από αυτόν. Καθοριστικός είναι ο χρόνος που καθίστανται ληξιπρόθεσμα· οι λεπτομέρειες θα πρέπει να ρυθμίζονται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και να ελέγχονται από τον συμβολαιογράφο.

Πόσο υψηλό πρέπει να είναι το αποθεματικό συντήρησης;

Δεν υπάρχει νομοθετική πρόβλεψη. Καθοριστικό είναι αν το αποθεματικό αντιστοιχεί στις προβλεπόμενες εργασίες στο κτίριο.

Μπορώ ως ιδιοκτήτης στο εξωτερικό να συμμετέχω στις συνελεύσεις;

Ναι, αυτοπροσώπως, μέσω πληρεξουσίου σε κειμενικό τύπο ή – εάν η κοινότητα το έχει αποφασίσει – διαδικτυακά.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.