Εκμίσθωση διαμερίσματος στη Γερμανία και στο Βερολίνο: οι σημαντικότεροι κανόνες το 2026

Το γερμανικό δίκαιο μισθώσεων προστατεύει ισχυρά τους μισθωτές – ιδίως σε πόλεις με πιεσμένη αγορά κατοικίας όπως το Βερολίνο. Όποιος αγοράζει διαμέρισμα ως επένδυση θα πρέπει να γνωρίζει τους κανόνες για το ύψος του μισθώματος, την αύξηση του μισθώματος και την καταγγελία πριν κάνει υπολογισμούς.

Πλαφόν ενοικίων σε νέα μίσθωση

Σε περιοχές με πιεσμένη αγορά κατοικίας, το μίσθωμα κατά την έναρξη νέας μισθωτικής σχέσης δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το συνήθες στην περιοχή συγκριτικό μίσθωμα (ortsübliche Vergleichsmiete) κατά περισσότερο από 10 % (πλαφόν ενοικίων (Mietpreisbremse), § 556d BGB). Η Ομοσπονδιακή Βουλή παρέτεινε την εξουσιοδότηση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2029· το Βερολίνο εξέδωσε νέο κανονισμό περιορισμού των μισθωμάτων (Mietenbegrenzungsverordnung), ο οποίος ισχύει από 1η Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029 για ολόκληρη την επικράτεια της πόλης.

Εξαιρέσεις υπάρχουν μεταξύ άλλων για διαμερίσματα που χρησιμοποιήθηκαν και εκμισθώθηκαν για πρώτη φορά μετά την 1η Οκτωβρίου 2014, για την πρώτη εκμίσθωση μετά από εκτεταμένο εκσυγχρονισμό (§ 556f BGB) και για υψηλότερο προηγούμενο μίσθωμα (§ 556e BGB). Ο εκμισθωτής πρέπει να ενημερώσει τον μισθωτή για την εξαίρεση πριν από τη σύναψη της σύμβασης.

Αύξηση μισθώματος, πίνακας ενοικίων και όριο αυξήσεων

Κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει τη συναίνεση σε αύξηση έως το συνήθες στην περιοχή συγκριτικό μίσθωμα, με ισχύ το νωρίτερο 15 μήνες μετά την εγκατάσταση ή την τελευταία αύξηση (§ 558 BGB). Εντός τριών ετών το μίσθωμα επιτρέπεται να αυξηθεί το πολύ κατά 20 %, στο Βερολίνο σύμφωνα με τον κανονισμό για το όριο αυξήσεων (Kappungsgrenzen-Verordnung) το πολύ κατά 15 % (ισχύει έως 10 Μαΐου 2028). Οι αυξήσεις λόγω εκσυγχρονισμού ή λειτουργικών εξόδων δεν συνυπολογίζονται.

Βάση στο Βερολίνο είναι ο πίνακας ενοικίων (Mietspiegel) 2026· σε αυτόν το μέσο συνήθες συγκριτικό μίσθωμα ανέρχεται σε 7,71 € ανά m² καθαρό μίσθωμα χωρίς λειτουργικά έξοδα (2024: 7,21 €). Τα μισθώματα των αγγελιών είναι σημαντικά υψηλότερα – στο συγκριτικό μίσθωμα όμως συνυπολογίζονται και τα μισθώματα των υφιστάμενων μισθώσεων.

Προστασία από καταγγελία

Μια μίσθωση κατοικίας αορίστου χρόνου μπορεί να καταγγελθεί από τον εκμισθωτή μόνο εφόσον υπάρχει έννομο συμφέρον, για παράδειγμα λόγω ιδιόχρησης (Eigenbedarf) ή σοβαρής παράβασης υποχρεώσεων (§ 573 BGB). Καταγγελία με σκοπό την αύξηση του μισθώματος αποκλείεται.

Εάν ένα μισθωμένο διαμέρισμα μετατραπεί σε οριζόντια ιδιοκτησία μετά την παράδοσή του στον μισθωτή και πωληθεί, ο αγοραστής μπορεί να επικαλεστεί ιδιόχρηση μόνο μετά την πάροδο περιόδου αναστολής (§ 577a BGB). Στο Βερολίνο η περίοδος αυτή ανέρχεται, βάσει του κανονισμού για τη ρήτρα προστασίας από καταγγελία (Kündigungsschutzklausel-Verordnung), σε δέκα έτη σε ολόκληρη την επικράτεια της πόλης. Όποιος αγοράζει μισθωμένο διαμέρισμα για ιδιοκατοίκηση θα πρέπει να το ελέγξει προσεκτικά.

Απαγόρευση μετατροπής και Milieuschutz

Το Βερολίνο εξέδωσε βάσει της § 250 του Ομοσπονδιακού Πολεοδομικού Κώδικα (BauGB) νέο κανονισμό μετατροπής (Umwandlungsverordnung), ο οποίος τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026 και ισχύει για πέντε έτη: η διαίρεση πολυκατοικιών με μισθωμένες κατοικίες σε διαμερίσματα σε ιδιοκτησία απαιτεί άδεια. Για αγοραστές ήδη υφιστάμενων διαμερισμάτων σε ιδιοκτησία αυτό δεν έχει άμεση επίδραση, περιορίζει όμως την προσφορά.

Σε περιοχές κοινωνικής διατήρησης (προστασία κοινωνικής σύνθεσης (Milieuschutz), § 172 BauGB) οι οικοδομικές μεταβολές που υπερβαίνουν ένα σύγχρονο επίπεδο απαιτούν άδεια της δημοτικής περιφέρειας (Bezirk) – για παράδειγμα αλλαγές κάτοψης, συνενώσεις ή πολυτελής εξοπλισμός. Ελέγξτε πριν από την αγορά αν το διαμέρισμα βρίσκεται σε τέτοια περιοχή.

Επιπλωμένη μίσθωση και μίσθωση ορισμένου χρόνου

Το πλαφόν ενοικίων ισχύει και για επιπλωμένα διαμερίσματα· επιτρέπεται προσαύξηση για την επίπλωση, το ύψος της όμως δεν έχει μέχρι σήμερα προσδιοριστεί από τον νόμο. Κατοικίες που εκμισθώνονται μόνο για προσωρινή χρήση εξαιρούνται από μέρη της προστασίας των μισθωτών (§ 549 παρ. 2 BGB) – η οριοθέτηση είναι αυστηρή.

Η Ομοσπονδιακή Κυβέρνηση ενέκρινε στις 29 Απριλίου 2026 κυβερνητικό σχέδιο νόμου για τη μεταρρύθμιση του δικαίου μισθώσεων, το οποίο προβλέπει μεταξύ άλλων χωριστά αναγραφόμενη, περιορισμένη προσαύξηση επίπλωσης, μέγιστη διάρκεια για βραχυχρόνιες μισθώσεις και όρια για τα τιμαριθμοποιημένα μισθώματα (Indexmieten). Κατά τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ· οι λεπτομέρειες μπορεί να αλλάξουν κατά τη νομοθετική διαδικασία.

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουρίστες υπόκεινται στο Βερολίνο επιπλέον στην απαγόρευση αλλαγής χρήσης κατοικιών (Zweckentfremdungsverbot).

Εγγύηση

Η εγγύηση μίσθωσης (Mietsicherheit) επιτρέπεται να ανέρχεται το πολύ σε τρία μηνιαία μισθώματα χωρίς τις προκαταβολές λειτουργικών εξόδων και μπορεί να καταβληθεί από τον μισθωτή σε τρεις δόσεις (§ 551 BGB). Ο εκμισθωτής πρέπει να την τοποθετεί χωριστά από την περιουσία του.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gesetzentwurf-mietpreisbremse-wird-nachgebessert_84342_472902.html
https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-fuehrt-mietpreisbremse-zum-1-juni-ein_84342_302448.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
https://bmgev.de/mieterecho/artikel/mieterhoehung-me457
https://www.berliner-mieterverein.de/?p=95465
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html
https://bmgev.de/verlaengerung-der-kuendigungssperrklausel-verordnung-bis-2033
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__250.html
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1615174.php
https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__172.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html
https://www.immowelt.de/ratgeber/mieten/mietrechtsreform-2026
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/zweckentfremdungsverbot/

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο καιρό ισχύει το πλαφόν ενοικίων στο Βερολίνο;

Ο ισχύων κανονισμός του Βερολίνου ισχύει από 1η Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029.

Μπορώ ως αγοραστής να καταγγείλω τη μίσθωση λόγω ιδιόχρησης;

Κατ’ αρχήν ναι, εφόσον υπάρχει δικαιολογημένη ιδιόχρηση. Εάν όμως το διαμέρισμα μετατράπηκε σε ιδιοκτησία μετά την εγκατάσταση του μισθωτή, στο Βερολίνο ισχύει περίοδος αναστολής δέκα ετών από την πρώτη πώληση.

Ισχύει το πλαφόν ενοικίων και για επιπλωμένα διαμερίσματα;

Ναι. Επιτρέπεται εύλογη προσαύξηση επίπλωσης· νομοθετικός περιορισμός σχεδιάζεται, αλλά δεν έχει ακόμη τεθεί σε ισχύ (κατάσταση Οκτωβρίου 2026).

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.