Πώληση διαμερίσματος: προθεσμία κερδοσκοπίας, ιδιοκατοίκηση και επαγγελματική εμπορία ακινήτων

Τα κέρδη από την πώληση ιδιωτικών ακινήτων στη Γερμανία φορολογούνται μόνο εντός ορισμένων προθεσμιών. Αυτό ισχύει και για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό. Όποιος αγοράζει και πωλεί συχνά μπορεί αντίθετα να θεωρηθεί ότι ασκεί επαγγελματική εμπορία ακινήτων (gewerblicher Grundstückshandel).

Η δεκαετής προθεσμία

Σύμφωνα με την § 23 παρ. 1 εδ. 1 αρ. 1 του νόμου περί φορολογίας εισοδήματος (EStG), το κέρδος από την πώληση οικοπέδου ή διαμερίσματος σε ιδιοκτησία που ανήκει στην ιδιωτική περιουσία φορολογείται, εάν μεταξύ κτήσης και εκποίησης δεν μεσολαβούν περισσότερα από δέκα έτη. Καθοριστικές είναι κατά κανόνα οι ημερομηνίες των συμβολαιογραφικών συμβολαίων αγοραπωλησίας, όχι η εγγραφή στο κτηματολόγιο.

Μετά την πάροδο δέκα ετών το κέρδος είναι για ιδιώτες κατ’ αρχήν αφορολόγητο – ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα ήταν μισθωμένο.

Εξαίρεση σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης

Εντός της προθεσμίας η πώληση παραμένει αφορολόγητη, εάν το διαμέρισμα χρησιμοποιήθηκε αποκλειστικά για ιδία κατοίκηση είτε καθ’ όλη τη διάρκεια μεταξύ κτήσης και εκποίησης είτε κατά το έτος της πώλησης και τα δύο προηγούμενα ημερολογιακά έτη. Ένα εξοχικό διαμέρισμα που εκμισθωνόταν περιστασιακά κατά κανόνα δεν πληροί την προϋπόθεση αυτή.

Το αν μια δευτερεύουσα κατοικία, την οποία χρησιμοποιείτε μόνο περιστασιακά, θεωρείται «ιδία κατοίκηση» είναι ζήτημα της συγκεκριμένης περίπτωσης – διευκρινίστε το πριν από την πώληση με φοροτεχνικό.

Πώς υπολογίζεται το κέρδος

Κέρδος είναι η τιμή πώλησης μείον το κόστος κτήσης και τα έξοδα πώλησης (π.χ. αμοιβή μεσίτη του πωλητή). Το κόστος κτήσης μειώνεται κατά τις αποσβέσεις που έχουν διενεργηθεί (§ 23 παρ. 3 εδ. 4 EStG). Όποιος έκανε αποσβέσεις επί δέκα χρόνια και πωλεί πριν από τη λήξη της προθεσμίας φορολογείται επομένως, στο αποτέλεσμα, εκ των υστέρων για τα ποσά αυτά.

Τα κέρδη από ιδιωτικές πράξεις εκποίησης παραμένουν αφορολόγητα, εάν το συνολικό κέρδος του ημερολογιακού έτους είναι μικρότερο από 1.000 € (όριο απαλλαγής (Freigrenze), § 23 παρ. 3 εδ. 5 EStG). Εάν το όριο αυτό επιτευχθεί, φορολογείται ολόκληρο το κέρδος.

Ιδιοκτήτες με κατοικία στο εξωτερικό

Και όσοι υπόκεινται σε περιορισμένη φορολογική υποχρέωση φορολογούνται στη Γερμανία για τα ιδιωτικά κέρδη εκποίησης από ημεδαπά ακίνητα (§ 49 παρ. 1 αρ. 8 EStG). Οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας αναθέτουν το δικαίωμα φορολόγησης των κερδών από την εκποίηση ακινήτων κατά κανόνα στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο. Εάν και πώς το κράτος κατοικίας σας φορολογεί επιπλέον το κέρδος εξαρτάται από τη σύμβαση και το εκεί ισχύον δίκαιο.

Επαγγελματική εμπορία ακινήτων

Όποιος εντός περίπου πέντε ετών από την κτήση ή την ανέγερση πωλεί περισσότερα από τρία ακίνητα θεωρείται, σύμφωνα με τη θέση της διοίκησης (εγκύκλιος του Ομοσπονδιακού Υπουργείου Οικονομικών (BMF-Schreiben) της 26.03.2004), κατά κανόνα επαγγελματίας έμπορος ακινήτων. Τότε τα κέρδη, ανεξάρτητα από τη δεκαετή προθεσμία, υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος και ενδεχομένως σε δημοτικό φόρο επιτηδεύματος (Gewerbesteuer).

Το όριο των τριών ακινήτων είναι ένδειξη, όχι άκαμπτος κανόνας: η πενταετής περίοδος δεν είναι απόλυτη, και μπορούν να συνυπολογιστούν και ακίνητα που πωλούνται μόλις μετά από πέντε έως δέκα έτη. Τα ιδιοκατοικούμενα διαμερίσματα κατ’ αρχήν δεν προσμετρώνται. Όποιος κατέχει περισσότερα διαμερίσματα θα πρέπει να σχεδιάζει φορολογικά τις πωλήσεις εκ των προτέρων.

Πώληση μισθωμένου διαμερίσματος

Μια υφιστάμενη μίσθωση δεν λήγει λόγω της πώλησης: ο αγοραστής υπεισέρχεται σύμφωνα με την § 566 BGB στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή («η πώληση δεν λύει τη μίσθωση» (Kauf bricht nicht Miete)). Οι υποψήφιοι αγοραστές αναμένουν επομένως το μισθωτήριο, αποδεικτικά για τις αυξήσεις μισθώματος και στοιχεία για την εγγύηση.

Εάν το διαμέρισμα μετατράπηκε σε οριζόντια ιδιοκτησία μόλις μετά την παράδοσή του στον μισθωτή, ο μισθωτής έχει κατά την πρώτη πώληση σε τρίτο δικαίωμα προτίμησης (§ 577 BGB). Ο συμβολαιογράφος το λαμβάνει υπόψη στο συμβόλαιο· ο μισθωτής μπορεί εντός δύο μηνών από τη γνωστοποίηση του συμβολαίου να δηλώσει αν αγοράζει με τους ίδιους όρους.

Και ως πωλητής πρέπει να επιδείξετε στους υποψήφιους αγοραστές το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Energieausweis) το αργότερο κατά την επίσκεψη και να το παραδώσετε μετά τη σύναψη του συμβολαίου.

Για αγοραστές από την Ελλάδα

Σύμφωνα με τη ΣΑΔΦ Γερμανίας–Ελλάδας του 1966, και τα κέρδη εκποίησης από ακίνητη περιουσία μπορούν να φορολογούνται στο κράτος όπου βρίσκεται το ακίνητο· η Ελλάδα συμψηφίζει τον γερμανικό φόρο. Ζητήστε από έναν Έλληνα φοροτεχνικό να ελέγξει τις συνέπειες στην Ελλάδα.

Πηγές

https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__49.html
https://www.cpm-steuerberater.de/news/entry/2026/01/16/9545-grundstueckshandel-drei-objekt-grenze-steuerfallen-vermeiden
https://rechtsanwalt-griechenland.de/wp-content/uploads/2026/07/Doppelbesteuerungsabkommen_Deutschland_Griechenland.pdf
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/pagamenti/imposta-sul-valore-degli-immobili-estero-ivie/base-imponibile-e-aliquota-scheda-ivie
https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/todas-gestiones/impuestos-tasas/declaraciones-informativas/modelo-720-decla_____sobre-bienes-derechos-extranjero_/preguntas-frecuentes.html
https://taxdown.es/inversion-acciones-bolsa/modelo-720
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει η δεκαετής προθεσμία και για αλλοδαπούς;

Ναι. Ο κανόνας της § 23 EStG ισχύει μέσω της § 49 παρ. 1 αρ. 8 EStG και για ιδιοκτήτες χωρίς κατοικία στη Γερμανία.

Από πότε αρχίζει η προθεσμία;

Κατά κανόνα από την ημέρα του συμβολαιογραφικού συμβολαίου κατά την απόκτηση έως την ημέρα του συμβολαιογραφικού συμβολαίου κατά την πώληση.

Οφείλεται φόρος κατά την πώληση διαμερίσματος που αποκτήθηκε με κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς ο κληρονόμος αναλαμβάνει τον χρόνο κτήσης του κληρονομούμενου. Το αν έχει λήξει η προθεσμία ελέγχεται επομένως με βάση την ημερομηνία αγοράς εκείνου.

Πρέπει ως πωλητής να ρωτήσω πρώτα τον μισθωτή;

Όχι. Ο μισθωτής δεν χρειάζεται να συναινέσει, η μίσθωση μεταβιβάζεται στον αγοραστή. Δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή υφίσταται μόνο στις περιπτώσεις της § 577 BGB.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.