Θέρμανση και ενέργεια: τι αλλάζει για τους αγοραστές διαμερισμάτων ο νόμος εκσυγχρονισμού κτιρίων του 2026

Ο μέχρι πρότινος νόμος για την ενέργεια στα κτίρια (Gebäudeenergiegesetz, GEG), που συχνά αποκαλείται «νόμος για τη θέρμανση» (Heizungsgesetz), αναθεωρήθηκε ριζικά το 2026 και ονομάζεται πλέον νόμος για τον εκσυγχρονισμό των κτιρίων (Gebäudemodernisierungsgesetz, GModG). Για τους αγοραστές παλαιότερων διαμερισμάτων σημαντικοί είναι κυρίως οι κανόνες για τις υφιστάμενες εγκαταστάσεις θέρμανσης και για το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

Νομοθετική διαδικασία και έναρξη ισχύος

Η Ομοσπονδιακή Βουλή (Bundestag) ψήφισε τον GModG στις 10 Ιουλίου 2026· το Ομοσπονδιακό Συμβούλιο (Bundesrat) δεν προσέφυγε στην επιτροπή συνδιαλλαγής. Ο νόμος δημοσιεύθηκε στις 28 Ιουλίου 2026 στην Ομοσπονδιακή Εφημερίδα Νόμων (BGBl. 2026 I Nr. 226) και τέθηκε σε ισχύ ως προς τους βασικούς κανόνες του στις 29 Ιουλίου 2026. Περαιτέρω μέρη ακολουθούν σταδιακά το 2027, το 2028 και το 2030.

Ως προς το περιεχόμενο δεν πρόκειται για κατάργηση, αλλά για μεταρρύθμιση: ο GEG συνεχίζει με νέο όνομα και τροποποιημένες υποχρεώσεις. Αναμένονται περαιτέρω προσφυγές κατά του νόμου· λεπτομέρειες ενδέχεται να αλλάξουν ακόμη μέσω μεταγενέστερων νόμων.

Τι ισχύει για τις εγκαταστάσεις θέρμανσης

Η υποχρέωση χρήσης τουλάχιστον 65 % ανανεώσιμων πηγών ενέργειας κατά την εγκατάσταση νέου συστήματος θέρμανσης (§ 71 GEG παλαιό) καταργήθηκε. Οι θερμάνσεις πετρελαίου και φυσικού αερίου επιτρέπεται να συνεχίσουν να λειτουργούν και να εγκαθίστανται και εκ νέου.

Για νεοεγκατεστημένες θερμάνσεις φυσικού αερίου, πετρελαίου ή υγραερίου ισχύει αντ’ αυτού η λεγόμενη «βιο-κλίμακα» (Bio-Treppe): ελάχιστο ποσοστό φιλικών προς το κλίμα καυσίμων (βιομεθάνιο, βιοέλαιο, υδρογόνο) 10 % από το 2029, 15 % από το 2030, 30 % από το 2035 και 60 % από το 2040. Μπορεί να εκπληρωθεί και μέσω υβριδικών εγκαταστάσεων με αντλία θερμότητας ή ηλιοθερμικά. Από το 2045 τα καύσιμα θέρμανσης πρέπει να είναι πλήρως κλιματικά ουδέτερα.

Η μέχρι τώρα υποχρέωση αντικατάστασης λεβήτων ηλικίας άνω των 30 ετών (§ 72 GEG παλαιό) καταργήθηκε χωρίς αντικατάσταση. Για τους φορείς λειτουργίας υφιστάμενων θερμάνσεων φυσικού αερίου και πετρελαίου προβλέπεται από το 2028 ποσόστωση για «πράσινο» αέριο ή «πράσινο» πετρέλαιο θέρμανσης, οι λεπτομέρειες της οποίας θα ρυθμιστούν με περαιτέρω νόμο έως το τέλος του 2026.

Κόστος για τους εκμισθωτές

Για νεοεγκατεστημένες θερμάνσεις φυσικού αερίου ή πετρελαίου, τα τέλη δικτύου, το κόστος CO₂ και το πρόσθετο κόστος βιοκαυσίμων θα κατανέμονται, σύμφωνα με τους τροποποιημένους κανόνες του νόμου για την κατανομή του κόστους CO₂ (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz), κατ’ αρχήν κατά το ήμισυ μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Για υφιστάμενες θερμάνσεις εξακολουθεί να ισχύει η κατανομή του κόστους CO₂ κατά το κλιμακωτό μοντέλο, το οποίο προσανατολίζεται στην ενεργειακή κατανάλωση του κτιρίου.

Όποιος εγκαθιστά αντλία θερμότητας που δεν πληροί τις νόμιμες απαιτήσεις απόδοσης διακινδυνεύει, σύμφωνα με εξειδικευμένες αναφορές, να μπορεί να μετακυλίσει τα έξοδα εκσυγχρονισμού στους μισθωτές μόνο περιορισμένα. Ζητήστε νομική και τεχνική αξιολόγηση των εκσυγχρονισμών εκ των προτέρων.

Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κατά την πώληση

Οι πωλητές ή οι μεσίτες πρέπει να επιδεικνύουν στους υποψήφιους αγοραστές πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Energieausweis) ή αντίγραφό του το αργότερο κατά την επίσκεψη· αυτό μπορεί να γίνει και με ευδιάκριτη ανάρτηση. Εάν δεν πραγματοποιηθεί επίσκεψη, πρέπει να προσκομίζεται αμελλητί, το αργότερο κατόπιν αιτήματος. Μετά τη σύναψη του συμβολαίου αγοραπωλησίας πρέπει να παραδίδεται αμελλητί στον αγοραστή (§ 80 παρ. 4 GModG).

Στις εμπορικές αγγελίες ακινήτων πρέπει – εφόσον υπάρχει πιστοποιητικό – να αναφέρονται το είδος του πιστοποιητικού, η τιμή ενεργειακών αναγκών ή κατανάλωσης, ο κύριος ενεργειακός φορέας, το έτος κατασκευής και η ενεργειακή κλάση (§ 87 GModG). Ένα πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ισχύει δέκα έτη.

Τι σημαίνει αυτό για παλαιότερα διαμερίσματα

Για τους αγοραστές υφιστάμενων διαμερισμάτων, με τον GModG εκλείπει η άμεση πίεση για αντικατάσταση μιας λειτουργικής θέρμανσης πετρελαίου ή φυσικού αερίου. Μακροπρόθεσμα όμως το κόστος των ορυκτών καυσίμων αυξάνεται λόγω της τιμής CO₂, της «βιο-κλίμακας» και της ποσόστωσης πράσινου αερίου.

Ελέγξτε πριν από την αγορά: ηλικία και τύπο της κεντρικής θέρμανσης, αποφάσεις της κοινότητας ιδιοκτητών για θέρμανση, θερμομόνωση ή παράθυρα, ύψος του αποθεματικού συντήρησης και την ενεργειακή κλάση στο πιστοποιητικό. Σε αυτόνομες θερμάνσεις εντός του διαμερίσματος (π.χ. αυτόνομη θέρμανση φυσικού αερίου ανά όροφο (Gasetagenheizung)) οι αποφάσεις αφορούν συχνά μόνο τον μεμονωμένο ιδιοκτήτη.

Πώς διαβάζεται το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

Υπάρχουν δύο είδη: το πιστοποιητικό ενεργειακών αναγκών (Bedarfsausweis) υπολογίζει τις ενεργειακές ανάγκες από τον τρόπο κατασκευής και τον τεχνικό εξοπλισμό, το πιστοποιητικό κατανάλωσης (Verbrauchsausweis) βασίζεται στην πραγματική κατανάλωση των ενοίκων τα τελευταία χρόνια. Οι τιμές κατανάλωσης εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τη συμπεριφορά των χρηστών και από περιόδους κενότητας· οι τιμές αναγκών είναι πιο συγκρίσιμες μεταξύ κτιρίων.

Τα κτίρια κατοικιών κατατάσσονται σε ενεργειακές κλάσεις από A+ (πολύ αποδοτικό) έως H. Σε παλαιότερα κτίρια προσέξτε τον δείκτη σε kWh ανά m² και έτος, τον ενεργειακό φορέα και τις συστάσεις εκσυγχρονισμού που επισυνάπτονται στο πιστοποιητικό.

Η ενσωμάτωση της Οδηγίας της ΕΕ για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων (EPBD) θα γίνει, σύμφωνα με την ενημερωτική πύλη του Ομοσπονδιακού Ινστιτούτου Έρευνας Κτιρίων, Πολεοδομίας και Χωροταξίας (BBSR), αργότερα σε χωριστό στάδιο· έτσι ενδέχεται να αλλάξουν ακόμη περιεχόμενα του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης.

Πηγές

https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmg_84342_683694.html
https://www.ebnerstolz.de/de/unser-angebot/leistungen/rechtsberatung/energierecht/gebaeudemodernisierungsgesetz-verabschiedet-109427.html
https://www.gmodg.bund.de/GModG/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html
https://www.buzer.de/80_GModG.htm
https://www.buzer.de/87_GModG.htm
https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/secure_downloads/W16%20-%20GModG%20%E2%80%93%20Geb%C3%A4udemodernisierungsgesetz%20-%20Pflichtangaben%20in%20Immobilienanzeigen.pdf
https://www.gesetze-im-internet.de/co2kostaufg/

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να αντικαταστήσω την παλιά μου θέρμανση φυσικού αερίου;

Σύμφωνα με τον GModG όχι· η υποχρέωση αντικατάστασης για λέβητες ηλικίας άνω των 30 ετών καταργήθηκε. Για τους φορείς λειτουργίας υφιστάμενων εγκαταστάσεων προβλέπεται από το 2028 ποσόστωση πράσινου αερίου, οι λεπτομέρειες της οποίας δεν έχουν ακόμη ρυθμιστεί.

Ισχύει ακόμη ο κανόνας του 65 %;

Όχι. Καταργήθηκε με τον GModG (σε ισχύ από 29 Ιουλίου 2026).

Πρέπει να δω το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης πριν από την αγορά;

Ο πωλητής πρέπει να το επιδείξει το αργότερο κατά την επίσκεψη και να το παραδώσει μετά τη σύναψη του συμβολαίου.

Γενικές πληροφορίες, ενημερωμένες τον Οκτώβριο του 2026. Δεν αντικαθιστούν τη συμβουλή φοροτεχνικού, δικηγόρου ή συμβολαιογράφου.

Γλώσσα επικοινωνίας: Η ομάδα μας δεν μιλά ελληνικά· σας εξυπηρετούμε στα γερμανικά, αγγλικά ή ρωσικά.